物业管理模式

　　物业管理模式又称物业服务模式，是指社会上的一定组织开展物业服务活动的组织形式和运行机制。我国现代物业管理是伴随着城市住房制度改革、土地使用制度改革和房地产开发制度改革而发展起来的。

　　我国的物业的管理模式概括起来主要有以下类型：

　　(一)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司

　　特点：突出了地方政府的行政管理作用，专业管理机构在小区管委会领导下，各自履行自己的职责，能够做到统一安排、分工明确、专业协作、各负其责，使小区成为一个完整的管理体系。但这种以行政为主体的管理模式，容易形成管委会大包大揽的情况，应注意充分发挥专业管理部门的职责和功能。

　　(二)由房地产管理部门转制成立的物业管理公司

　　特点：可以发挥房地产管理部门的房管专业所长。但这种模式难以协调各专业部门，扯皮现象较多。

　　(三)房地产开发公司组建的物业管理公司

　　特点：发挥了房地产企业的经营所长，但自身独立性差，市场竞争意识差。

　　(四)单位直管的公房管理模式

　　特点：企业较重视，经费充足，但只能在企业内部进行，不能适应我国住房制度改革和市场经济的需要，难于实行政企分离，也不利于面向社会，形成规模经济。

　　(五)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司

　　特点：管理思路清晰、市场意识强烈，机制灵活，能运用市场经济规律，采用优胜劣汰的竞争机制，对企业职工采用聘用制、合同工制，能充分调动员工的积极性，服务意识强，服务质量高。

　　这种模式的物业管理公司是我国物业管理行业发展的方向，它的发展暂时还受人们的思想观念以及收入相对较低等因素的制约，因此一些物业管理公司还在低水平运转，规模较小，很容易出现亏损。

　　(六)街道居委会、社区服务站以及物业管理公司“三合一”的管理模式

　　“三合一”模式的优点如下:

　　(1)易于树立物业管理公司形象。因为居委会作为我国行政组织的最基本单位，它的参与能代表政府，有一定威信。

　　(2)容易与政府各部门协调。因为居委会对政府、街道较为熟悉，因此，它可以代表物业管理公司与政府各职能部门协调关系。

　　(3)居委会与物业管理公司在行政、经济上分工明确，小区行政管理由居委会承担，经费由物业管理公司解决并支持居委会开展工作。

　　这种模式也有明显的弊端:

　　(1)领导体制不顺。即居委会主任由上级部门委派，物业管理公司经理是企业法人，当两者工作发生矛盾时，到底谁服从谁，没有明确规定。

　　(2)存在权利与义务不符。居委会在经费上得到物业管理公司的支持，应该承担物业管理公司的一部分工作，但事实上，很多物业管理公司认为居委会权利要得多，义务承担得少，容易产生矛盾。

　　(3)产生了新的政企不分的局面。物业管理公司作为企业，自负盈亏；居委会作为国家基层行政组织，则以行政利益为重，企业利益与行政利益常发生冲突，领导又常和稀泥。

　　(4)物业管理中出现重大失误，业主把物业管理公司告上法庭时，由于体制不清，许多物业管理公司经理还兼任居委会主任，就出现业主状告政府(居委会主任代表基层政府)的被动局面。

　　1.传统的“一体化”物业管理模式

　　从组织形式上来看，提供物业服务的物业服务企业的主要有房地产开发企业建立的物业服务企业、社会上独立的物业服务企业、政府房屋管理机构转制建立的物业服务企业和企事业单位转制成立的物业服务企业几种形式。

　　从物业服务企业的运行机制上来看，以上这些不同类型的物业服务企业，在较长的时间内，所采用的物业管理模式大多属于“一体化”物业管理模式。“一体化”物业管理模式是指专业化的物业服务企业，作为管理服务的提供方，按照市场化要求，接受物业委托方的选聘，对特定的物业区域实行统一管理，并对业主提供常规性的以房屋维修、保安、保洁、绿化为基础的综合服务。是目前我国物业管理市场中主流形态的一种物业管理模式。

　　“一体化”物业管理模式的特点是物业服务企业在管理的物业区域内，接受全体业主的委托。为业主提供全方位的服务和管理，我们传统意义上的房屋维修、保安、保洁、绿化等服务项目都由物业服务企业自主提供，并不依赖于社会上专业化的服务企业(这种管理体制形成的初期，整个社会的专业化水平偏低，物业服务企业只能选择自主向业主提供服务)。这种管理模式下的物业服务企业可以说是麻雀虽小、五脏俱全，具有“大而全”、“小而全”的经营特点。为了追求利益的最大化，实行“一体化”经营模式的物业服务企业普遍通过扩大经营规模来降低成本，实现规模效益，进而也推动了我国物业服务企业的快速规模扩张。

　　随着我国物业管理市场化向纵深发展，特别是‘物权法》的颁布实旌和物业管理师制度的推行，物业管理行业以业主自治为核心，以专业化服务为方向，以物业管理职业经理人为主导的物业管理新格局已开始显现，并逐渐成为时代发展的趋势。因此，我国物业管理行业正面临重大的战略转型，其基本发展趋势：①物业管理行业正在与房地产业实行分业经营，从早期的建管合一向建管分离转变。②物业管理模式正逐步改变传统“一体化”物业管理模式一统天下的局面，而是根据受托物业的类型、建筑规模和建筑等级的差异选择实行不同的物业管理模式。

　　2.物业服务企业从“一体化”管理模式向“管理型”模式转变

　　“一体化”物业管理模式虽然是我国各地物业服务企业普遍采用的一种管理模式，但在多年的实施过程中存在诸多问题：①这种管理模式仅仅把物业服务作为房地产开发的售后服务环节，没有体现自身的价值。②形成了同质化的物业服务形式和内容。不同等级的物业项目在物业服务内容和形式上出现了同质化的现象。③ 物业服务成本居高不下，物业服务企业举步维艰。但考虑到物业服务企业的规模效益和运行成本，今后只有规模较大的物业服务企业，以及规模较大的物业项目才会选择这种管理模式，中小型物业服务企业由于自身条件的限制，所管理的受托物业面积有限，将会充分运用市场化机制，选择“管理型”物业管理模式。最近几年在我国的一些城市，已经有多个物业服务企业由于入不敷出而从规模较小的物业项目撤离，也印证了这种发展趋势。

　　“管理型”物业管理模式已在我国物业管理市场比较发达的地区出现。其突出的特点：①物业服务企业在经营模式上实行管理与作业分开，只承担管理职能，物业服务企业本身并不提供具体的作业活动，而是通过分包的方式把具体的作业项目外包给专业服务公司。②企业拥有职业化的物业管理专业人才队伍，团队成员具有较高的职业水准，具有显著的管理与人才优势，能够根据业主的要求提供项目的咨询服务、帮助业主拟定管理计划、接受业主的委托选聘专业公司提供专业服务、对专业公司进行监督评估等。

　　就物业管理行业来看，在当前物业服务价格水平综合偏低的情况下，简单的依靠扩大物业管理的规模也很难持续提高物业服务企业的经济效益。物业服务企业必须认清物业管理的本质，创新经营模式，实现由“一体化”经营模式向“管理型”经营模式的转变，才能走出困境。

　　从西方发达国家的物业管理实践来看，专业化也是物业管理行业最显著的特点之一。以美国为例，在住宅物业的管理中，物业管理公司一般只负责小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定，有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。可见，美国的物业服务企业也大多采用了“管理型”经营模式。

　　3.“管理型”物业管理模式逐步引入职业经理人机制

　　为了提高物业管理行业的整体管理与服务水平，在借鉴英美等发达国家物业管理制度的基础上，我国从2005年开始推行物业管理师制度(物业管理职业经理人制度)，2007年已经产生了第一批专业化的注册物业管理师队伍，当然这些注册物业管理师基本上都隶属于专业化的物业服务企业。虽然目前社会上还没有出现物业管理师事务所，但注册物业管理师像注册会计师一样，受雇于物业管理公司或物业管理事务所，合伙或独立的承担物业管理事务必然是今后物业管理行业发展的一个趋势。

　　职业经理人制度是指物业的委托方(业主或业主组织)聘请物业管理职业经理人，而职业经理人则根据业主的意愿通过专业化的运作来完成物业管理的相关服务任务与目标。物业管理职业经理人可以受雇于物业管理公司或物业管理事务所，也可以独立执业，而业主既可以与物业服务企业签订物业服务合约，也可以直接与物业管理职业经理人签订物业服务合约。就物业服务企业而言，一旦实现“一体化”物业管理模式向“管理型’，物业管理模式的转变，物业项目管理处的工作重点将从对大量作业层员工的培训、管理和工作事项的日常安排中解放出来，主要负责项目作业事务的外包单位选择、合同和作业标准的拟订、整个项目的预算平衡、监督各外包单位的合同履行、协调处理与开发商、业委会、业主和政府主管部门及各相关单位的关系等事务。显然，这些工作需要既懂经营又会管理的专业人员来完成。物业服务企业在这一转变过程中，需要大量高素质的专业管理人员，物业管理师制度的推行正是适应了这一要求。

　　物业管理职业经理人制度的推行有利于提高我国物业管理行业的整体管理水平，也有利于推动物业服务的专业化，但这种管理模式需要建立完善的物业管理职业经理人认证、注册和评价制度。我国自2008年以来已连续两年没有进行物业管理师国家考试，说明这项制度仍在探索和完善之中。

　　4.业主自主管理模式将会出现并占有一定的市场份额

　　我国《物权法》虽然赋予了业主选择多种物业管理模式的权利，但在现实中还没有出现其他类型的物业管理模式，并且现有的行业法律法规也禁止专业服务公司(保安、保洁、绿化、维修等企业)承接整体物业项目，只能转接物业服务企业外包的服务项目或者承接单项服务项目，因此目前其他类型物业管理模式还不具有广泛的可操作性，一些地方也正在进行积极的探索。业主自主管理模式就是未来将会出现的一种物业管理模式。其实这种模式在西方国家早已出现。在美国，约有20%的中小型公寓实行业主自我管理日。韩国和日本也存在这种管理模式。

　　所谓业主自主管理模式就是指针对一些规模较小或物业设施相对比较陈旧的住宅物业，由全体业主在协商一致的基础上共同承担物业管理事务，而不是把它交给物业服务企业去完成。比如全体业主可以召开业主大会选举出一个管理委员会，代表业主实施管理，也可以由业主轮流坐庄实施管理。管委会在运作时可以考虑根据项目的规模、工作量的大小适当聘请1—2名专职物业管理专家或职业经理人担任物业管理顾问，帮助管委会制定物业管理计划、进行物业管理费用概算、选择专业服务公司并对其实施监督等。管委会委员一般任期1～3年，定期召开会议讨论决定社区物业管理的重大问题。

　　就我国目前物业管理行业的现实分析，业主自主管理模式也有存在的必要性。①从业主的角度来看，业主共同参与物业管理事务，积极性比较高；所收的物业服务费比起把物业委托给物业管理公司要低得多，在支付了专职人员费、保安费、设备维修费、保洁费等公共开支以后，一般无需再向住户收取更多的费用，从而减轻了业主的经济负担，避免了不必要的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。②从物业服务企业的角度来看，规模较小或档次较低的物业一般物业服务收费价格较低，而物业管理有其内在的规律，固定管理成本是刚性的，管理规模越大分摊的固定成本就越少，达不到一定的管理规模，就无法实现盈亏平衡。据业内人士测算，这一盈亏平衡点是6～8万m²左右。一旦管理双方出现纠纷或者是物业服务费用收缴率偏低，就会导致企业出现亏损。因此，多数物业服务企业不愿承接规模较小的物业项目，全国各地也出现了许多物业服务企业撤离的案例。解决这一问题的出路就是创新物业管理模式，允许业主自主管理模式的存在，但这种模式需要全体业主提高社区公共事务的参与意识，也需要国家完善相关法规明确每一个业主在小区公共事务管理中需要承担的义务。

　　5.其它一些探索型的物业管理模式

　　除了以上几种物业管理模式外，目前我国物业管理市场上还出现了其他一些探索型的物业管理模式，是否具有普遍意义，需要业界进行深入的研究。

　　一种是业主自主经营管理模式。业主自主经营管理模式是指业主通过个人入股，建立经济实体，对全体业主共有的物业进行经营管理 目前我国已经有一些物业项目在探索实施这种管理模式。然后通过聘请专家团，建立系统的物业管理机构，让广大业主自己参与到物业经营管理中来。按照目前的成功经验，业主自主经营管理模式带有明显的股份合作制性质，表现为业主的契约型合作，可以称作物业合作社。该模式适用于中小型高端物业项目，由于业主不一定具有专业知识和经验，在实施过程中可以聘请物业管理专家或职业经理人协助进行专业化运作。

　　一种是信托物业管理模式。信托式物业管理模式是指基于《信托法》，由小区业主大会、业主与物业服务企业之间建立的契约模式。它不是我国现行的简单双边合同关系(业主大会与物业管理公司之间)，而是规定了受托人(物业管理公司)向委托人(业主大会)负责，受益人(业主)可以参与委托人事务的管理机制，既明确了业主组织(业主大会)的法律地位，又使得每个业主可以和业委会一样，可就小区全体业主共同事务领域内的问题对物业公司的失职提起诉讼。信托式物业管理模式避免了现行物业管理法规中有关业主行使权力必须通过业主组织，并且必须达到规定的2/3以上或半数以上业主同意的规定，使单个业主也可以维护自己的权益。同时，按照《信托法》签订的契约，如果业主大会作为委托人没有选聘新的受托人，物业公司不得离任。从而有利于社会的稳定。在这种模式下，业主与物业服务企业之间签订的不是现实中普遍推行的《物业服务合同》，而是《物业管理权信托合同》。