物业管理体制

　　物业管理体制是指物业管理系统的结构和组成方式。即采用怎样的组织形式以及如何将这些组织形式结合成为一个合理的有机系统，并以怎样的手段、方法来实现物业管理的任务和目的。

　　一般而论，管理体制是经济制度的表现形式，经济制度是管理体制的内容。在经济制度不变的情况下，可以改变经济管理体制，而当经济管理体制变革之后，反过来对经济制度也会产生一定的影响。物业管理体制是经济管理体制的一个组成部分，它是由物业的权属关系即物业的所有制关系决定的。由此可见，物业管理体制的实质是物业权属关系或物业的所有制关系的表现形式，它是由物业所有制性质决定的，物业管理诸多矛盾，本质上是物业所有制与物业管理体制之间的矛盾表现。

　　随着住房制度的改革，在计划经济体制下的住房公有制福利分配制度，已改革为以住房私有制商品化为主及与住房社会保障制度相结合的新住房制度。于是，源于西方的物业管理制度随之引入，并得到了迅速发展。但由于我国的国情比较复杂，经济体制仍在转变过程中，这使我国的物业管理体制呈现多样化特点。

　　我国目前的物业管理体制形式多样。主要有传统的行政福利性物业管理体制，行政性与专业化相结合的管理体制，房地产开发商自建自管的物业管理体制，社会化、专业化、市场化物业管理体制，业主或业主委员会直接管理物业的管理体制、”百步亭”管理体制等。其中，以开发商自建自管、业主招聘和房管所转制型为主。多种物业管理体制并存，又相互竞争，使物业管理市场矛盾更加复杂。

　　判断物业管理体制利弊的根本标准是要看哪种物业管理体制更有利于减少和处理物业管理过程中的各种矛盾，从而促进物业管理可持续健康发展。这个标准具体可分为如下几个方面：

　　1．要看物业管理的责任主体是否明确，即物业管理的民事主体应当十分明确。在市场经济条件下，各责任主体的责、权、利即要明确，又要对等、相互合理挂钩，这是进行物业管理的内在动力和平衡机制。

　　2.要看物业的主人是否满意，即是否体现了以人为本的基本原则。居民的物业定理如何，直接关系到切身利益，关系到他们的物业能否保值和增值的问题。所以，物业的主人是否满意是衡量物业管理体制好坏的根本标准。

　　3.要看物业管理市场秩序是否稳定，使物业管理市场持续健康发展。物业管理市场是房地产市场的重要组成部分，物业管理市场秩序的好坏直接关系到房地产秩序的质量高低。

　　4.要看社区是否和谐安定，有利于建设和谐社会。各级房地产管理部门是物业管理和社区建设的管理部门，其主要职责是负责行政监督管理和指导工作，对物业管理工作监督不越位，尽责不包办。物业管理体制应该有利于行政管理部门的指导监督，这对于建设和谐社区，进而建设和谐社会是至关重要的。

　　各种物业管理体制利弊并存，任何存在都是有其一定的客观条件的。因些，我们在运用上述标准时，绝对不可求全责备，只能是相对比较做出判断。而且，在四条标准中，前三条是最根本的，最后一条则是前三条的结果和表现。

　　1.法制不健全

　　目前出台的全国和地方的有关物业管理的法律、法规，虽然对物业管理体制都做出了一定的规定，但是与物业管理的发展需要还有较大差距。在物业管理体制问题上缺乏一套完整的、明确各方关系的、具体的、操作性强的、行之有效的法律、法规和规定。有的地方出台的政策法规互相不一致、甚至互相矛盾，比如有的地方前面发文要求物业管理要由房地产行政部门归口管理，后面发文又规定将物业管理纳入社区管理体系，以属地管理为主，导致房产局和区、街道办事处都以对各自有利的红头文件为依据，争夺对小区物业管理的管辖权。法制不健全，必然产生物业管理体制的混乱现象，导致与物业管理有关的各部门职责不清。

　　2.利益关系制约管理体制

　　不少小区配套建有一些公共设施和经营场所，管理这些公共设施和经营场所会产生一定的收益。管理体制的改变，必然会导致利益关系的变化。对管理权的争夺，往往反映对利益的争夺。如合肥市安居苑小区总建筑面积35万平方米，小区按规划建设了幼儿园、活动中心、农贸市场、自行车库、办公用房、经营性用房，还有300多万元住宅区房屋公共部位维修基金，这些公共设施和维修基金总价值2000万元以上。围绕着小区的管辖权，该市房产局与该小区所在地的区政府之间进行了长时间的争夺，被称为当地的“巴以冲突”。南京市马府小区，就因为居民委员会与物业管理公司的利益分配得不到解决，出现僵持局面。利益关系的制约，是导致物业管理体制混乱的原因之一。

　　3.业主意识不强、业主委员会工作不得力

　　业主的参与意识不强，加上业主委员会在一定程度上是吃力不讨好的事，不少人不愿意干。南京市秦淮区全福小区为了接受检查，好不容易在承诺不请他们上门收费的前提下才凑齐12个人成立了业主委员会，但未开过一次业主委员会会议。不少业主委员会没有尽到应有的职责，办事效率低，工作积极性不高。一些业主委员会成员自身素质不高，不是从广大业主利益出发，没有站在公正的立场上来衡量物业管理公司的工作实绩，而是个人私欲作怪，向物业管理公司提出这样那样的要求，在私欲得不到满足的情况下，就故意刁难物业管理公司。有的业主委员会委员以权谋私，比如上海某小区业主委员会主任夫人花8万元买了13万元的车位，两位业主委员会委员长期不缴物业管理费。上述因素导致业主委员会工作不得力，业主委员会的作用发挥不好。

　　4.物业管理公司缺乏竞争意识

　　无论是开发商或企事业单位“派生”出来的物业管理公司还是房产管理部门“转制”的物业管理公司，由于有靠山，他们在一定的程度上对市场竞争不感兴趣。往往满足于现状，不思进取，不愿在如何提高物业管理质量和水平上投人过多精力，忽视自身建设，把物业管理仅看成是收费和简单的生产活动，对其自身的发展和专业管理水平既无规划又无措施，没有明确的管理目标责任制。一些物业管理公司在管理中不计成本，不注重经济核算，对亏损熟视无睹，扭亏的积极性不高。这样的企业很难在市场经济中生存下去。

　　1.加快物业管理的法制建设

　　根据物业管理行业的发展需要，建立健全物业管理的法律、法规。在物业管理体制问题上，需要进一步理顺和重新构建政府、社区、业主委员会、开发公司、物业管理公司之间的关系。要确立房地产行政主管部门对物业管理的行业管理和归口管理的地位，明确房产管理部门对小区物业管理的行政管理工作的职责，街道办事处及社区居委会在其职责范围内协同做好物业管理工作。

　　要依法确立业主委员会的法律地位，我国现有法规中对业主委员会成立与组织的规定缺少实施的组织环节和法律保护，因此业主的权利无法得到保证。只有依法确立业主委员会的法律地位，才能谈到选聘物业管理公司，才能监督物业管理公司，真正维护业主的权利和利益。业主委员会和物业管理公司都要增强法律意识、增强合同意识。双方的责权利关系，要在合同中规定清楚，一旦产生了矛盾和纠纷，双方协商不成的，应通过法律途径解决。

　　2.建立以业主为中心的物业管理体制，充分发挥业主的自治自律作用

　　物业管理区域符合条件的，应全部组建业主委员会。业主委员会建立后，政府应加强监督指导，提高业主委员会自身素质和自治管理能力，充分发挥业主自治自律作用。凡推行物业管理的住宅小区，应建立以业主为币心的物业管理体制。这种管理体制包括下面两种形式：

　　(1)业主委员会委托物业管理公司管理的管理体制

　　业主委员会建立后，由业主委员会代表业主大会行使权利和履行义务，以维护全体业主的共同利益和整体利益。业主与物业管理公司的关系是委托与被委托的关系。物业管理公司的主要职能是服务与管理，其管理权源于业主委员会的授权。物业管理中重大事项的决策权应在业主委员会。房地产开发公司在业主委员会成立之前，负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。业主委员会成立后，该项权利由开发商移交业主委员会行使。业主委员会正常行使权利和义务，其工作量较大。一方面，要大力提倡业主委员会委员不计报酬、无偿奉献；另一方面，也要给予业主委员会适当的活动经费，其活动经费必须经业主大会或者业主代表大会决定，可以由业主支付，也可以由服务用房收益、停车场收益、小区广告收益或者物业维修基金的利息中列支。要杜绝由物业管理公司用物业管理费为业主委员会支付补贴和活动经费的行为。

　　(2)业主自营式物业管理

　　业主自营式物业管理，就是住宅小区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由业主自己管理。这种方式在台湾地区的城市中比较普遍。全体业主选出一个比较精干的管理委员会，全权负责物业的管理。台湾业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费以及其他公共费用开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取物业管理费，从而减轻了业主的经济负担。香港也注意发挥住户和业主自我管理、民主管理的作用。1970年6月，香港政府制定了《多层建筑物(业主法团)条例》,1993年S月进行修订，并把名称简化为《建筑物管理条例》。1998年3月，该条例再次修订。条例为业主立案法团的成立、运作及经理人提供一个纲领。确定了业主有参与管理的权利，可组织“业主立案法团”、主持或参与所居住大厦或屋村的日常管理事务，也可委托专业物业管理公司，为大厦或屋村提供多方面的服务，使楼宇和屋村的管理更完善。香港物业的管理形式大致分为两大类:一是业主立案法团直接管理;二是聘请物业管理公司负责管理。川台湾和香港的经验值得我们借鉴。

　　小区是聘请物业管理公司进行管理还是采取业主自营式物业管理，应由业主大会或业主委员会自主决定，任何人均无权要求业主委员会接受或不接受物业管理公司的管理。

　　3.把物业管理推向市场

　　物业管理要实现专业化、社会化、市场化，要做好以下几点:

　　(1)物业管理公司按市场经济的要求组建和运作。社会主义市场经济，要求按现代企业制度规范物业管理企业的行为，物业管理企业要做到独立自主、自我发展、自负盈亏、自我完善，真正成为市场的法人实体和竞争主体。“派生”和“转制”的物业管理公司要从根本上消除等、靠、要的现象，变“要我管”为“我要管”，在市场经济中独立生存，在市场竞争中不断发展壮大。

　　(2)积极推进物业管理招投标。物业管理招投标能从根本上改善物业管理的整体形象，大幅提高业主的满意度，同时打破“谁开发、谁管理”的格局，在开发商和物业管理企业之间建立双向约束机制，确保物业接管验收制度的有效执行，减少开发遗留问题，明确开发单位与物业管理企业的责任边界，降低房地产开发的后续负担。

　　要制定和完善物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场竞争环境。要进一步规范物业管理的招投标行为，按市场经济和价值规律的原则建立以服务、管理、质量、价格为基础的市场竞争格局，打击违规操作，制止不正当竞争行为，加快推进培育物业管理市场的进程。

　　(3)积极培育一批具有竟争力的品牌企业引导市场。加速物业管理行业的规模化、品牌化进程，保证有限的物业管理资源向优秀物业管理企业倾斜，提高物业管理的整体管理质量和管理水平。

　　4.理顺社区管理和物业管理的关系

　　社区管理是以街道、居委会为主体，对社区实行的综合性管理。物业管理是以业主委员会和物业管理公司为主体，对小区实行的综合性管理。社区管理是以不断满足社区居民的社会需求，提高居民的生活质量、文明程度为宗旨。物业管理是以维护业主权益、为业主提供优质服务为宗旨，以为业主(居民)提供良好的生活环境和工作环境为目标。物业管理与社区管理不仅地域重合，硬件共享，而且以人为本的宗旨相同，其最终目标—建设文明社区完全一致。两者在管理体制和管理内容上均有交叉，要从以下几个方面理顺两者的关系。

　　(1)属于政府管理、社会管理职能的，应主要由社区管理组织去落实和实施，如城市管理、居民管理、社会治安综合治理、市场管理、计划生育、兵役工作等。

　　(2)属于业主资产管理和企业经营管理职能的，应主要由业主委员会和物业管理公司去落实和实施，如小区的房产管理、地产管理、道路管理、停车场管理、配套设施管理、卫生、绿化、保安、综合经营服务等。

　　(3)可由区政府或街道办事处牵头成立由居委会、业主委员会、派出所、物业管理公司等单位代表参加的“社区管理委员会”或“社区协调委员会”，定期召开社区联席会议，共同商讨、协调、布置、检查有关社区管理和物业管理的重大事项。共建社区精神文明，使物业管理与精神文明建设齐头并进。社区管理与物业管理，相互支持、相互配合，共同维护社区的正常秩序和居民的合法权益。