物业代理

　　房地产市场上的经纪人或代理商通常被称为物业代理。传统的物业代理是指通过促成房地产商品的交易，借此赚取佣金的居问服务。现代的物业代理已从单纯的协助推销逐渐发展为参与开发项目市场营销工作的全过程，由于物业代理机构有熟悉市场情况、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，对所擅长的市场领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验，因此物业代理机构是房地产买卖双方都愿意光顾的地方。

　　对于购房者来说，在售楼处总是可以得到热情的招待：递上售楼书，一杯热茶就可以单刀直人。但购房者应当清楚的是，商品房的销售者并非一定是它的开发者，也就是说，一处商品房的出售可以采用代理的形式，房地产经纪业的服务领域是以中介代理(提供信息，柜台买卖)为基本服务，向上游延伸，开展房地顾问、咨询服务(为开发商作策划营销、提供信息等)，向下游发展，进行居家消费服务(为业主和住户提供按揭代理、家装专业顾问以及家庭理财服务等)。房地产经纪业的生存和发展，离不开金融业(融资和监督)，也离不开商业(提供信息联网，加快交易速度)。目前，最主要的代理形式有：

　　1．联合代理与独家代理。

　　对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同承担项目的物业代理工作，物业代理公司之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围和佣金分配方式。卖方可以选择多家代理人，委托多家代理人销售其房地产，谁卖掉，谁拿佣金。对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性中的某种特定用途的物业，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业代理工作，称为独家代理。卖主选择一家有能力的代理商独家代理销售该房地产，在代理协议有效期内，卖主不再委托其他代理商代理。在独家代理的情况下，卖主承担了较大的风险，代理商的责任也较大，因此，代理佣金可较普通代理高。当然，某些大型物业代理公司亦可能独家代理综合性房地产开发项目或物业。

　　2．保证酬金代理和底价代理。保证酬金代理操作一般为，代理协议签订后，只要房地产销售出去了，不论是代理人?还是房地产卖主本人或其他人(包括其他代理人)销售出去的，协议中列明的代理人均可以获得协定的佣金。当然，这只是在代理人协议昕订立的期限内才有效，如果在代理期限内房地产没卖出去，那么代理人同样得不到任何佣金。底价代理操作一般为卖主对其出卖的房屋标定底价，代理人保证卖主净得底价收入，而超出底价的部分都作为佣金归代理人所有。显然这种协议会诱使代理人隐瞒房地产的真实卖价而欺瞒卖主，其合法性值得研究，但在实践中这一方式还是存在的。

　　3．买方代理、卖方代理和双重代理。对于买方代理、卖方代理，物业代理只能从买方或卖方单方面收取佣金；对于双重代理情况，物业代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，其双重代理的身份事先应向有关各方声明。

　　4.首席代理和分代理。对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一个有声望的物业代理公司作为项目的首席代理，全面负责项目的物业代理工作。总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。分代理的委托还必须得到开发商或业主的同意。有时，开发商或业主还可以直接委托分代理，此时，代理公司的佣金按照各代理公司所承担的责任大小来分配。

　　1.卖方代理

　　卖方代理是指受业主委托销售物业的代理。其代理行为的基本程序是：

　　代理商的房源如果来自房地产的二手市场，则其业主大都是希望通过代理商实现物业转让的零星业主。代理业务的基本程序则如下所示。

　　在许多情况下，开发商往往不愿意完全放弃该物业营销机会或失去对该物业营销的控制，而让自己的销售部门与代理商合作营销。他们组建一个双方都参与的营销的联合体。以联合体的名义进行市场推广和促销活动。当然双方的权力、责任和利益都是事先由合同详细规定了的，其基本运作程序如下。

　　由于市场竞争及物业代理活动的实际需要，当前的物业代理无论形式还是内容均发生了很大的变化，总的特点是范围扩大、更加灵活，深层次的合作有所加强，主要表现在如下几个方面。

　　(1)由纯粹的物业代理向多种经营扩展。许多大型的代理商，除了一、二手市场物业的售、租代理业务外，还兼营商品房，尤其是商铺、写字楼的投资及租赁经营业务，以及市场调研、项目策划等经济活动。

　　(2)物业代理的内容日益增多。为了方便顾客、吸引客户，许多代理商还协助顾客代缴税费、代办过户手续(房地产证)、代办银行按揭，提供买卖商品房的一条龙服务；

　　(3)营销内容向深层次发展。对于许多中小型房地产开发公司，由于投资条件的限制，不具备大规模的市场调研与项目策划、营销策划能力：一些代理商便凭借自身优势，为房地产项日开发者提供诸如市场调研、投资顾问、项目策划、营销策划，甚至包括项目管理、招标代理之类的业务，使物业代理的形式和内容发生了很大的变化。

　　2．买方代理

　　对于一些大客户，由于经营业务的需要，经常要求在不同的城市购置或租赁物业。一些代理商便与他们建立起长期的代理业务关系，成为这些客户的长期的独家代理。当客户有购、租商品房的需要时，便委托该代理商提供购、租的业务服务。当然，这类代理对象主要是那些经常需拓展办公而后居住用房的大公司，大机构。

　　大量的买方代理来自于二手市场寻找房源的客户。由于房地产二手市场的扩展，代理商从事买方代理的业务量也在突增，代理商凭借自己大量的房源信息、完善的全过程服务(签约、过户、按揭等)及可靠性、安全件，吸引大量的客户，增加业务量。二手市场的买方代理业务流程如下所示。

　　物业代理佣金是从事物业代理业务的代理公司向委托方(卖方或买方)收取的业务费用。对于单纯从事物业代理业务的公司，这是他们的主要收入来源。

　　每项物业代理佣金的支付标准是不一样的，这主要取决于委托责任的大小和内容的多少，山委托代理合同决定。对委托方来说，选择多家代理通常比选择独家代理支付较多的代理费用(通常是1．5倍左右)。委托内容较多(如包括：市场推广、宣传、广告等)，委托要求较高(如限定时限和销售比率)，就要支付较高的委托代理费。在一般情况下，代理费是租赁物业年租金的10％或相当于1个月的租金；出售物业是销售额的1％一3％。

　　传统的房地产经纪人，通过传递信息、居间介绍，待交易成功后收取佣金。然而，现代的物业代理则是一个全新的概念，已经从单纯的协助推销逐渐发展为参与开发项目市场营销工作的全过程，其所提供的服务具有很高的专业技术含量。物业代理的作用主要体现在以下几个方面：

　　1．市场调查。通过市场凋查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者偏好、行为、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

　　2．广告宣传。通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。

　　3．策划。从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。

　　4．购楼服务。按照置业人士提出的有关要求(位置、面积大小、价格、建筑特点等)，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。

　　5．融资筹划。帮助买卖双方进行有关融资安排，例如-A机构有物业的使用需求但没有足够的资金购买、B基金组织想投资房地产但找不到理想的投资项目、C公司想通过出售所拥有的物业以解决财务困难，在这种情况下，物业代理就能通过其掌握的信息，作出有关安排，使ABC三方均能达到自己的目的。6．市场运作，提高市场运行效率。因为房地产是一种特殊的商品，常常需要代理人的服务来寻找买卖

　　双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。