拍卖出让

　　拍卖出让是指出让方发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，然后根据出价结果确定土地使用权人的行为，这种出让方式有效地引人了市场竞争机制，是实现土地资源优化配置的重要途径。拍卖出让一般包括发布拍卖公告、资格审查、举办拍卖会和签约登记四个步骤。

　　通过拍卖出让，实现当事人之间应享有的权利和应履行的义务。采用拍卖方式出让土地使用权，比较有利于受让人之间的竞争，而且比较公正。它可以排除人为因素的不利影响，还可使出让方获得最高“地价”。采用这一方式的主要不利因素是出让方（政府部门）对地价的“上限”不易控制。当然，就我国目前而言，地价高的不利影响尚极有限。与拍卖相比，招标的方式较有利于出让人进行选择，比较主动一些。虽然拍卖与招标都是竞争性签约方式，但两者之间有重大区别。招标是由招标人发出招标通告，以求投标人，各投标人各自提出自己的条件，最后由招标人从中选择提出的最优条件者（中标者）不一定是出让金出价最高者，但评估结果可能是资质好、规划设计方案最佳者。投标者从把投标书投入箱内后，互相之间不知道对方的条件，且一般只有一次投标机会。而拍卖出让土地，各应买人之间公开进行竞争，每个人都可以随时根据他人提出的报价，提出更高的报价，出价最高的即赢得竞争，签订协议后即成为土地使用权受让人，所以拍卖与招标在土地出让过程中是有区别的。我国土地拍卖的一个主要特征是土地使用权人拍卖，而不是委托拍卖企业主持拍卖，拍卖是由国家政府或土地管理部门直接主持拍卖。

　　拍卖出让土地使用权的程序是：1.首先由出让人发出拍卖公告，公布拍卖地块的基本情况，有意参加竞争者，可前往有关部门索取有关资料，这些资料包括对土地的详细介绍，使用期限、使用条件、标准合同书及《土地使用规则》等。对有关规则不清楚的，可请政府有关部门解释。签订合同时，受让人不得对合同条款提出异议。此外，有关拍卖的规则、拍卖保证金的交付规则也须执行。2.土地受让人的法定代表人在公开拍卖前的一定期限内到土地管理部门领取编号牌子，委托他人代领的，须向土地所有者代表提交委托人签名或盖章的授权委托书。3.拍卖阶段：（1）由土地管理部门宣读规则，公布拍卖人和见证律师名单，宣布土地使用权公开拍卖开始。（2）主持人就职。首先简单介绍该幅土地的位置、面积、用途、使用年限，公开底价以及每一次应价的数目（即每次举牌出价较上一次举牌时增加的数额），然后须以举牌方式应价。竞投者应价时，手举的牌子应高出头部，价高者得。经过一番角逐，最后举牌的，经主持人宣布最后价数目“第一次”“第二次”后而没有人举牌时，主持人一锤敲下，该幅土地使用权由其取得。（3）价高而得者即时与有关部门签订土地使用权出让合同，并按《土地使用规则》规定当即交付履行定金。当即不能交定金的，由有关部门处理并处以一定的罚款。（4）价高而得者按规定持有关部门的通知，办理土地登记手续，领取土地使用证书。拍卖出让土地使用权的具体做法，各地规定略有不同，但基本情况大同小异。