承租权转让

　　承租权转让是指上手租赁关系解除，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。

　　承租权转让就是在租赁期限内，承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人继续履行该房屋租赁合同，这个第三人就叫做承租权的受让人。

　　承租人首先要征得出租人的书面同意。然后和受让人签订“房屋承租权转让合同”，最后由承租人和受让人签订“租赁主体变更合同”，变更承租人，由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案，那么还要到同一机构办理登记备案手续。

　　即房屋承租权转让应当按下列程序办理：

　　(1)承租人事先征得出租人的书面同意。

　　(2)承租人与房屋承租权的受让人签订“房屋承租权转让合同”。

　　(3)出租人与房屋承租权的受让人签订“租赁主体变更合同”，变更房屋承租人，继续履行原租赁合同。

　　(4)双方当事人在“租赁主体变更合同”签订后的15日内，应当去房地产交易管理部门办理登记备案。

　　房屋转租不同于房屋租赁权的转让。房屋租赁权的转让，是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，租赁关系存在于承租人与出租人之间，承租人仍然承担原租赁合同的义务。具体而言，有以下区别：

　　1．两者的标的不同。

　　前者的标的是租赁物，后者的标的是租赁权。房屋转租，按《城市房屋租赁管理办法》第26条的规定，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。该办法第27条解释说，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。从这个规定可以看出，房屋转租针对的是承租房屋的部分或全部。房屋租赁权转让是一种权利的转让，针对的是房屋的租赁权。

　　2．两者的取得方法不同。

　　前者为设定取得，后者为转移取得。房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权，转租人与次承租人之间成立新的租赁合同。房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人，并没有设立一个新的租赁权，转让人与受让人之间成立的是一个转让合同而非租赁合同。

　　3．两者实现的手段不一样。

　　前者一般通过分期支付租金来实现，后者一般是一次性给付。在转租时，主租赁合同与转租赁合同的租赁条件可能有所不同，转租可以是租赁标的物的全部或一部分，在租赁权转让时，受让人取得了与原承租人一样的权利。

　　4．两者产生的法律后果不同。

　　前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人(转租人)，后者房屋的租赁权属于受让人。房屋转租是转租人对租赁物再度设定了新的租赁权，原租赁合同的权利义务并没有解除，次承租人新的租赁权以转租人的租赁权存在为前提。房屋租赁权转让是原承租人把租赁权完全让与给新的承租人，新承租人的租赁权以原承租人的租赁权的消灭为前提。

　　由于房屋转租并没有消灭原租赁合同，所以根据《城市房屋租赁管理办法》第30条的规定，转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的。

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