房屋维修管理
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什么是房屋维修管理
房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础性工作，它不仅关系到物业管理的好坏，还关系到物业管理企业信誉的好坏。
房屋维修管理的特点
(1)复杂性
房屋维修管理的复杂性特点是由房屋的多样性、个体性和房屋维修的广泛性、分散性决定的。由于每一幢房屋几乎都有独特的形式和结构，有单独的设计图纸，因此，房屋维修必须根据不同结构、不同设计、不同情况的房屋，分别制订不同的维修方案，组织不同的维修施工，这给房屋维修管理带来了复杂性，要求房屋维修管理也必须分别情况，实施不同的管理方法。同时，还要对零星、分散又广泛的房屋维修进行组织管理，这也使房屋维修管理呈现复杂性。
(2)计划性
房屋维修过程本身就存在着各阶段、各步骤、各项工作之间一定的不可违反的工作程序。因此，房屋维修管理必须严格按维修施工程序进行，这就决定了房屋维修管理也必须按这一程序有计划地组织实施。
(3)技术要求高
房屋维修管理的技术性是指房屋维修管理活动本身具有特殊的技术规定性，必须以建筑工程专业以及相关的专业技术知识为基础，制定相应的技术管理规定和质量评定指标，并配备高素质的专业技术人员和技术工人才能较好地完成。房屋维修活动的特殊性又决定了它具有独特的设计、施工技术和操作技能，其技术水平的高低直接关系到维修工程质量的优劣。
房屋维修管理的内容
房屋维修管理的主要内容包括房屋维修计划管理、房屋安全与质量管理、房屋维修技术管理、房屋维修施工管理和房屋维修费用管理等。
(一)房屋维修计划管理
房屋维修计划管理是指物业管理者根据房屋的完损程度，用户对房屋保养与维修的要求，以及政府对保养与维修的有关规定，为科学制定并实施房屋的综合保养与维修计划所进行的各项管理下作。房屋保养与维修往往是交叉进行的，而在实际下作中，房屋维修厂作在一定程度上总会影响房屋的保养，比较容易打乱房屋的保养计划，所以，在制定房屋保养与维修计划时，应充分考虑各方面工作的实际，注意其科学合理性。
房屋保养与维修计划根据计划周期的不同，可以分为短期计划、中期计划及长期计划等。作为整个房屋的保养与维修管理，管理者会充分注意长期计划的制定与管理，如房屋的5年、10年乃至全寿命的保养维修计划，特别是房屋的改良性维修计划，这对于有效维护房屋的使用性能及经济价值都是十分有利的。通常，房屋的保养与维修计划周期越短，则越强调其实际操作性，往往要求也越详细、具体；而计划周期越长，则往往强调其可控性、协调性。
房屋保养与维修计划的内容应包括保养与维修的目的、内容、实施办法、人员、材料、费用及质量考核等方面。
(二)房屋安全与质量管理
1．房屋安全与质量管理的概念
房屋维修管理中的安全与质量管理，主要是指房屋日常使用过程中的安全与质量管理，即在房屋的使用过程中，通过定期和不定期对房屋的质量鉴定、安全检查以及危房的鉴定和排险工作，随时掌握房屋的质量分布状况，为房屋的合理使用、维护管理和计划修缮提供基本的依据，确保房屋的完好和住用安全。
2．房屋安全与质量管理的内容
房屋安全与质量管理包括三方面的下作：房屋质量等级鉴定，房屋使用安全检查及危房的鉴定和排险。
(1)房屋质量等级鉴定。房屋质量等级鉴定是指按统一的标准、项目和方法，对现有整幢房屋进行综合性的完损等级评定。评定的依据是建设部1985年颁布的《房屋完损等级评定标准》。房屋质量鉴定的基本任务就是要搞清现有房屋的质量分布状况，为房屋的管理、保养、修缮提供基本依据。
房屋完损等级评定是根据房屋的结构、装修及设备三个部分的完好和损坏程度，将房屋划分为完好、基本完好、一般损坏、严重损坏和危房五大类，其中：
①完好房，是指房屋的结构、装修和设备各部分完奸无损，不需进行修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。
②基本完好房，是指房屋的主要结构部件及构件基本完好无损，或虽有轻度损伤，但仍能稳定使用、保证安全；装修与设备部分也有轻度损伤，但不影响正常使用；经一般维修能修复的房屋。
③一般损坏房，是指房屋的结构部分有一般性损坏，并已影响了房屋的安全性；装修、设备部分有损伤、老化或残缺，使其不能正常使用；经中修或局部大修就能修复的房屋。
④严重损坏房，是指房屋的主要结构、装修及设备部分有明显损坏，房屋已无法使用，需经大修或改造才能修复的房屋。
⑤危房，是指房屋的结构、装修及设备全部破坏，房屋不仅不能使用，而且有倒塌或事故危险，无修复可能的房屋。
(2)房屋使用安全检查。房屋安全检查就是通过对房屋的经常性检查，了解房屋完损情况，发现房屋存在的隐患，及时采取抢修加固和排除险情的措施。房屋安全检查与房屋质量等级鉴定的工作性质、基本目的和主要作用大致相同，即掌握房屋完损状况，为房屋的管、用、养、修提供基本资料。但它们还有一定的区别，主要是：安全检查是一种经常性的工作，质量等级鉴定是阶段性的工作；安全检查的侧重点是发现和排除隐患，而质量等级鉴定是对房屋情况的全面评定。
房屋的安全检查按时间间隔划分，可分为定期检查和不定期检查；按任务和内容划分，可分为日常性检查、抽查、重点检查及普查等类型。
(3)危房的鉴定和排险。危房的鉴定，可由政府危房鉴定机构、物业管理企业的房屋安全鉴定部门或指定技术人员负责此项工作。根据建设部颁布的《危险房屋鉴定标准》和各地人民政府颁布的有关规定，按照初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性等程序，在掌握测算数据、科学论证分析的基础上，确认房屋的建筑质量及安全可靠程度。根据鉴定情况，对危房作以下四方面处理：
①观察使用。适用于采取技术措施后，尚能短期使用，但需随时观察危险程度的房屋。
②处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解危的房屋。
③停止使用。适用于已无修缮价值，暂五条件拆除，又不危及相邻建筑和!影响他人安全的房屋。
④整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。
(三)房屋维修技术管理
1．房屋维修技术管理的概念
房屋维修技术管理是指按国家技术标准，对房屋维修过程中的各个技术环节进行的科学管理。
2．房屋维修技术管理的内容
房屋维修技术管理的内容或基本环节为：房屋维修设计、施下方案的制定，维修施工质量的管理，房屋技术档案资料的管理及技术责任制的建立。
(1)房屋维修设计、施下方案的制定。这是对房屋维修、改善、翻建、改建、更新等各项维修工程的范围、项目、概预算及施工方案进行设计和审查的工作。
(2)维修施工质量的管理。维修施工质量管理包括两个方面：一是维修施工过程质量控制，二是维修工程质量的检查、验收。房屋维修工程的质量检验与评定按分项、分部、单位工程三级进行。分项工程是指按修缮工程的主要项目分；分部工程是指按修缮房屋的主要部位分；单位工程是指以一幢大楼为一个单位。工程质量分为合格和优秀两个等级。
(3)房屋技术档案资料的管理。房屋技术档案是记述和反映房屋建设、装饰和修缮活动，具有保存价值的房屋技术资料。房屋技术档案资料管理的基本任务是为房屋的管、修、用提供必要的信息资料。技术档案资料的主要内容包括：
①房屋新建竣工验收的竣工图及有关原始资料；
②现有的有关房屋及附属设备的技术资料；
③房屋维修过程中产生的技术文件。
(4)技术责任制的建立。技术责任制是指房屋管理单位和修缮施工单位根据需要设置总工程师、主任工程师、技术队长等技术岗位，实现技术工作的统一领导和分级管理，形成有效的技术决策管理体系以及以总工程师为首的技术责任制体系。
(四)房屋维修施工管理
房屋维修施工管理是指按照一定的施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学管理。其内容主要包括：维修施工队伍的选择，维修施工的组织与准备，维修施工的技术交底，施工的调度与管理，施工工程的竣下验收及资料的交接。
(五)房屋维修费用管理
房屋的维修费用主要是指房屋保养维修过程中所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。房屋保养与维修的费用管理要求物业管理企业根据物业管理委托合同及政府的有关规定，本着科学与合理的原则，核定及控制费用的来源及支出，以保证整个保养与维修工作的顺利开展。
房屋的保养与维修费用一般包括房屋日常养护费用及各种类型的维修费用。房屋日常养护费用主要是指物业管理人员用于检查、维护房屋公共区域及公共设施的费用，一般由管理费中支出；而房屋的维修费用则用于房屋各种维修项目，包括紧急性维修项目与计划性维修项目的维修费用，也包括小修、中修、大修、翻修及综合维修的费用。
房屋的保养与维修项目可以是物业管理企业通过日常性巡访或计划组织的项目，也可以是用户随时的报修项目。这些项目既包括房屋公共区域及公共设施的保养与维修项目，也包括用户单元内部的保养与维修项目。根据权利与义务相一致的产权理论，物业管理企业应科学界定不同项目的费用承担者。一般的原则是：
(1)房屋公共区域及公共设施的各种保养与维修费用，一般由物业管理企业承担。
(2)用户拥有单元内的保养与维修费用，原则上由用户自行承担；在保修期内，且属于保修范围的维修费用，用户可不子承担，而由发展商或施工单位承担。
(3)对于公共区域及公共设施的维修，如果是人为原因，即使是房屋保修期内保修项目的维修费用，也均由责任者承担。
房屋保养维修费用管理的另一个内容，是合理监督和控制各项保养与维修费用的支出额，特别对于中修以上的维修工程应严格按照国家及地方政府的有关规定，结合各种材料、人工及设备使用的价格水平，合理征收或支付各项保养维修费用，以保障广大用户的利益。
房屋维修管理的原则
房屋维修管理工作必须为人民群众的居住生活服务、为社会经济服务。总的原则是美化城市、造福人民、有利生产、方便生活。具体来说有如下原则：
(1)坚持“经济、合理、安全、实用”的原则
经济，就是在房屋维修过程中，节约与合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱、多修房。合理，是指修缮计划要制定得合理，要按照国家规定与标准修房，不随意扩大修缮范围。安全，就是通过修缮，使物业不倒、不塌、不破，主体结构牢固，用户住用安全。保证物业不发生伤人事件，是房屋维修的首要原则。实用，就是从实际出发，因地制宜，以适应用户在使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋的效能。
(2)采取不同标准、区别对待的原则
对于各种不同类型的房屋，要依据不同的建筑风格、不同结构、不同等级标准，区别对待。
(3)维护房屋不受损坏的原则
这一原则强调的是“能修则修，应修尽修，以修为主，全面养护”。各类房屋都是社会财富的重要组成部分，及时修缮旧损房屋，对房屋注意保养、爱护使用，保持房屋正常的使用功能基本完好，维护房屋不受损坏，这是房屋维修管理工作的一项重要任务。
(4)为用户服务的原则
房屋维修的目的是为了不断地满足社会生产和人民居住生活的需要。因此，在房屋维修管理上，必须维护用户的合法使用权，切实做到为用户服务；建立和健全科学合理的房屋维修服务制度；房屋维修管理人员要真正树立为用户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决用户急需解决的修缮问题。
(5)修缮资金投资效果最大化的原则
房屋修缮资金的管理原则就是获得最大投资效果，少花钱，多修房，修好房。各类工程维修费用的多少，必须确定一个合理的标准，不得随意浪费。
房屋维修管理的职责
国家建设部1991年7月第11号令发布了《城市房屋维修管理规定》(以下简称《规定》)。其适用范围为城市房屋的修缮管理。城市房屋所有人、使用人、房屋维修企事业单位均应遵守该规定。
国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋维修管理工作。县以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域城市房屋维修管理工作，并履行下列主要职责。
①贯彻执行国家和地方有关城市房屋维修的法规、标准和方针、政策，组织编制城市房屋维修的长期规划和近期计划，并督促实施。
②按照管理权限对房屋维修企事业单位进行资质管理，施行资质登记制度，监督实施按资质等级承接修缮任务。
③组织或参与房屋维修定额的编制、修订并监督检查执行情况，使金额做到项目设置恰当、结构合理、平均先进、简明适用。
④指导并督促房屋所有人落实房屋维修资金。
⑤负责房屋维修工程的安全、质量监督管理。
⑥组织房屋维修业务、技术的培训和房屋维修新技术、新工艺、新设备的推广应用。
⑦依法调解和处理有关房屋维修的争议和纠纷。对房屋所有人或者修缮责任人不按照国家和地方有关规定修缮房屋，造成房屋严重损坏或者危害他人生命财产的；无故阻碍房屋维修，造成严重后果的；无证或者越级承担房屋维修任务的；中级以上的房屋维修工程，不办理质量监督手续的；房屋维修工程发生质量、安全事故的，对违反《规定》的行为给予行政处罚。
房屋维修管理的意义
在物业管理所有的工作中，房屋维修管理不仅是物业管理的主体工作和基础性工作，而且是衡量物业管理企业管理水平的重要标志，因此，房屋维修管理在物业管理全过程中占有极其重要的地位和作用。一般来说，房屋维修管理具有以下意义：
1．确保房屋的使用价值
搞好房屋维修管理，有利于延长房屋的使用寿命，增强房屋的住用性能，改善住用条件与质量，确保房屋的使用价值。
2．增加房屋的经济价值
搞好房屋维修管理，不仅使房屋损耗的价值得到补偿，而且可以使房屋增值，这样就可以为业主带来直接或间接的经济效益。
3．提升企业的信誉价值
搞好房屋维修管理，可以使物业管理企业在房屋的业主及使用者中建立良好的信誉和形象，从而为物业管理企业参与市场竞争打下坚实的基础。
4．增加城市的社会价值
搞好房屋维修管理，不仅可以起到美化城市环境、美化生活的作用，而且能为人民群众的安居乐业，为社会的稳定奠定基础。