房地产市场风险

房地产市场风险(Real estate market risk )

　　房地产市场风险是指在房地产交易变现所需的期间内，由房地产市场价格、供求关系等因素的变化以及房屋价格与借款人收入之间的情况变化而形成的交易市值发生负面变化的风险。它主要表现为两个方面：一是由于各种原因致使房地产市场价格产生大幅度波动而给投资者带来的风险；二是当投资者购入房地产准备转出或出租时，可能会遇到找不到适合的买家或租赁者的情况。在市场经济条件下，这种不确定因素非常多，国内外社会变动、经济变动、政策变动、居民收入水平的变动等都会影响房地产市场的运行，从而产生房地产市场风险。

　　(一)制度性风险

　　在我国，源于制度因素的风险大致有三种。第一种，土地制度风险。我国的土地使用制度以所有权与使用权两权分离为基本特点。土地产权模糊和委托代理关系不明确，使得土地的运用不受产权的限制，土地所有权人为优化土地利用结构而实施的规划也常常落空。所以，尽管土地作为一种极度稀缺的和不可再生的生产要素，自然赋予了其保值增值的特征，然而由于土地使用不当等原因却可能使土地的这一功能受到削弱。第二种，土地一级市场垄断引起的风险，主要表现为土地价格机制缺失和价值规律失调、政府配置土地资源的制度性成本提升等方面。第三种，由政府无偿分配房地资源引起的风险。在计划经济条件下?由政府配置资源的一个重要后果是压抑了企业和个人的需求愿望，使得房地产市场需求一度处于萎缩状态。面临既缺乏需求愿望又无实际支付能力的市场需求，意味着市场将承担巨大的购买力风险。尤其是当消费者的支出结构趋于分散化时，这种购买力短缺引起的风险就越大。

　　(二)政策性风险

　　政策性风险是指因政府的产业政策、经济政策以及某些干预措施而导致的市场收益不确性。

　　政策性风险有多种表现形式。第一种，政策传导机制中断而引起的产业发展预期的不确定。政策传导机制的中断除了起因于政策的正常时滞以外，还与部门间协调不足、人为的延误等因素有关。第二种，政策目标制定不恰当或在具体实施过程中发生偏差而引起的风险。第三种，由于政府制定的政策不连续而引起的风险。

　　(三)市场不规范引起的风险

　　我国房地产市场不规范所诱发的风险包括三种。第一种，隐性市场的存在抑制了市场的正常发展。土地和房屋的隐性流动主要是受到低成本和高收益的利益驱动，政府在税费调节与行政管理存在盲区，客观上又助长了隐性市场的发展。隐性市场的存在，扭曲了市场配置资源的功能，增加了显性市场的不确定性因素。第二种，非法市场投机行为对正规市场的巨大冲击，主要表现为房地产价格的暴涨暴跌、资金的大进大出，扰乱了房地产市场的稳定发展。第三种，市场体系不完整或市场管理不规范，削弱了市场承担风险的能力。例如，房地产资本市场发展不充分、保险业向房地产业渗透的层面过浅、房屋租赁市场发育迟缓等都割裂了房地产市场同其他产品市场和金融资本市场的联系，使风险相对集中在房地产开发和投资领域。

　　(四)其他外在因素引起的风险

　　1．通货膨胀。

　　当发生通货膨胀时，单位货币的购买力将下降，消费者的可支配收人和需求结构都会随之发生变化，由于房地产商品属于收人弹性较大的耐用消费品，当可支配收入减小时，需求的跌幅将超过收入的跌幅，使得开发商很难实现原先的销售预期。而当提供长期消费信贷时，由通货膨胀引起的风险还将转移给发放长期抵押贷款的金融机构。

　　2．国外输人金融危机对房地产市场的波及效应。

　　1997年，发端于泰国的东南亚金融危机为我们真实地演示了风险在不同国家之间的传导过程。房地产业的特性决定了它与金融业之间具有极强的共生与依存关系。如果这种关系表现为高度依赖国际借贷资本的情况，当危机出现时国际贷款出于安全性需求而外逃时，就会通过银根紧缩和利率高涨而危及到房地产市场的发展。在全球经济趋于一体化的今天，房地产市场将会越来越多地受到国外金融市场不确定因素的影响。

　　3．不可预见的风险。典型的如不可抗力引起的风险。

　　(五)市场内生性风险

　　1．财务风险。

　　它主要是指在投资者财务状况恶化，投资收益不足以抵偿成本时发生的风险。

　　2．经营风险。

　　主要是指由于企业经营管理不善、管理效率低下、投资者经营水平和市场预测能力低下等人为因素引起的风险.

　　3．市场风险.

　　广义的市场风险来自于其他商品市场或资本市场的投资回报率或贷款资本回报率相对于房地产市场投资或贷款回报率提高时而产生的风险，即因房地产市场投资的机会成本上升而导致的投资预期收益下降或收益不稳定。

　　4.贷款风险。

　　它主要包括利率风险、信用风险、流动性风险和抵押风险。

　　利率风险分为贷款利率风险和存款利率风险两种。贷款利率风险是指在贷款发放之后由于资金借贷市场上利率上升而引起的长期贷款收益的相对损失。存款利率风险则是指因市场利率的上升增加了存款成本进而使抵押贷款的收益率有所降低。

　　信用风险，即违约风险，是指因借款人违背偿还贷款本息的约定而产生的风险。根据违约者主观意志的不同，违约行为可以被区分为理性违约与被迫违约两类山。理性违约，是指借款入主观上认为放弃继续还贷反而能带来更大的收益而导致的违约行为，与借款的个人财力与支付能力无关。这时，违约者对违约行为的成本收益评价为正，而被迫违约则是指借款人因收入状况恶化、丧失劳动能力等原因而无力继续偿还贷款本息时发生的风险。

　　流动性风险是指以短期存款为资金来源的贷款人因发放长期住房债权而使资产变现性差和由此导致的投资机会丧失或资金周转困难。

　　抵押物风险是指由于自然灾害、意外事故等不可抗力而使抵押物发生自然损失或者由于抵押人隐瞒抵押物真实权属关系，以及抵押物处置不当而造成的价值下降等原因对金融机构带来的损失。

　　房地产业外延广泛的特点增加了房地产市场风险发生的概率，也就是说，与多种产业相关联的房地产业面临风险的可能性被大大提高了，这同时也意味着房地产市场风险识别、风险控制和风险管理的难度将会变大。

　　房地产市场风险蔓延速度快、波及面广、影响层面深远。这一特点在房地产市场、金融市场和资本市场相对发达的地区表现得较为明显。面临东南亚金融危机的冲击，我国的房地产业和金融市场受到影响较小，之所以如此，除了人民币坚挺的国际信用形象以外，国内资本市场尚未开放以及其他的政策保护措施客观上也起到了屏障功能。但是，东南亚金融危机生动地说明了在低级发展阶段必然伴随着低级市场风险，而跃人高级发展阶段时风险因素也一定会更趋向于复杂化和综合化。

　　房地产市场各类风险的界限趋于模糊化。随着风险控制与管理手段的介人，各个风险之间存在相互转化的可能。尽管理论上我们可以把房地产市场的风险逐一列出并加以解释，但是在实际经济活动中常常是数种风险交织在一起产生连锁反应，使得人们很难区分主要风险与次要风险。而为控制风险而采取的措施又可能引起风险的转移或风险的转变。例如，为了防范固定利率抵押贷款的利率风险，金融机构通常采取浮动利率抵押贷款的形式，从而使金融机构的利率风险转变为信用风险。随着风险形式的转变，风险控制的侧重点也相应发生了变化。风险的转化涉及到相关利益的分割及其在不同承担主体间的分配。从某种意义上讲，房地产市场的风险管理与控制越来越带有重新分配利益的色彩，这意味着被动的风险规避已经难以适应现代房地产市场风险的演变趋势。

　　从以上的几点分析来看，我国的房地产市场中存在的风险已到了不可忽视的阶段。关于风险的形成原因，是许多因素作用的结果，主要包括以下几点：

　　首先，房地产开发商的盲目投资及恶性炒作对房地产市场的风险起到了助长作用。开发商在高额利润的促使下，盲目投资高档房，造成了市场的结构性失调。再加上开发商通过炒作使房地产价格不断上升，致使房地产产品按照远远高于价值的价格出售，其市场价格脱离了实际使用者的购买能力，造成房屋空置率高。

　　其次，金融体制不健全导致风险。房地产是一个资本密集型产业，其发展离不开金融的支持。银行体制不健全，导致了我国银行盲目追求市场份额、信贷规模，忽略对借款企业或个人资信的审查、跟踪调查，使许多开发商比较容易就能获得大量资金，造成过度开发，而且银行部门的金融风险不断堆积，为房地产市场产生风险埋下了隐患。

　　有，土地是稀缺性的资源。随着人口数量的增多，城市化进程的加快，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势，人们对土地不断增长的需求和土地的稀缺性之间的矛盾越来越突出，许多企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易因此而十分火爆，房地产价格狂涨，加大了房地产市场的风险。

　　开发经营房地产业，具有投资大、回收期长、风险大、利润高的特点。开发经营者在作出决策方案时，要进行多方面的可行性研究和风险的预测。要做到：

　　(1)广泛收集房地产市场的信息。作为开发经营者，应时刻关注房地产市场的变化，及时收集各种信息，寻求项目开发机会，分析获得机会的实力及与同行竞争时自我的优劣势，以合法的竞争方式及策略在竞争中取胜。

　　(2)进行开发项目的可行性研究。对开发项目初步可行性研究在竞争取得该项目的开发经营资格前就应进行完毕。获得开发项目后，则须进行进一步的洋细的可行性研究。包括取得土地使用权的支付费用、开发平整十地的费用，该土地地段的行情发展趋势、筹措资金的方式及其利率风险、市场预测及开发经营项目的综合评估．包括造价评估与开发项目完成后的出售或租赁行情评估。

　　(3)全面分析国家关于房地产业的政策、法律、制度的发展变化，预测由此带来的风险。这在我国房地产市场处于发育尚不成熟阶段，国家有关政策、法律尚未建立健全时期显得尤为重要。

　　(4)分析与开发经营项目有关的其他行业经营发展风险性因素，如金融业、建筑材料业、机械、化工等行业的变化可能给房地产开发经营项目带来的风险。

　　(5)其他风险因素的分析。

　　全面分析评估开发经营项目的风险性因素，是在房地产市场上避免一切可以避免损失的基本前提条件。规避风险的措施是：

　　(1)预测风险的因素应全面、准确。

　　(2)一切开发经营活动均应依法进行，不能或明或暗地采用任何违法手段。

　　(3)采用先进的技术手段和科学的管理方式?尽早完成开发项目：因为开发项目的时间越长，社会经济条件变动的影响就越大。

　　(4)采取一些合法的策略，固定那些对减少风险、影响利润的敏感变量。如贷款利息支出增长的风险可通过签订固定利率的贷款合同来规避；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中违约责任的承担来减少。

　　(5)对开发项目进行预售、预租。开发项目完工后可能空置的风险?售价、租金可能下降的风险，都可以通过预售、预租的方式来避免。采用这种方式需慎重，要对项目完土前后的市场行情进行综合分析，因为房地产市场的销售、租赁价格行情也可能看涨。

　　(6)对开发经营中可能遇到的风险作出预测后。能够投保的应及时办理保险；对国家强制保险的项目则必须办理保险。

　　(7)对出租房地产的管理、养护，应在合同中作明确规定，保证出租的房屋能在合理、安全的条件下使用，发现问题及时解决；发现隐患，及时清除。

　　从以上房地产风险产生来看，无论是银行、开发商还是普通的投资者，追求利润是他们在房地产市场中共同的愿望，在促进房地产市场发展的同时，也共同制造了房地产的风险。从根本上说，我国房地产存在较大风险隐忧与我国相关法律制度的不健全有一定关系。只有完善相关的法律制度，才能从根本上将房地产市场中的风险降到最低。

　　第一，改进土地管理制度。目前我国土地管理制度还未形成一套比较健全的土地法律体系，土地出让手续不严格，存在黑箱操作的空间。以招标拍卖方式出让土地在房地产市场中所占份额很少，大量的土地都是以行政划拨或协议出让方式进行配置的。这种土地供应方式存在市场竞争弱、交易不透明、人为因素多等诸多不良因素，造成了土地流失严重、权力寻租现象，开发商囤积和多次转手土地等投机行为活跃，为房地产风险的产生埋下了伏笔。因此，规范土地出让制度，对土地的出让程序及出让后的全程严格跟踪是防止房地产开发商炒作土地的有力措施。(1)应当规范土地市场，促进土地交易的公开、公平、公正，继续推进治理整顿和土地市场建设，确保经营性土地使用权出让一律通过土地有形市场实行招标拍卖挂牌，并且通过土地交易市场公开挂牌出让的每一幅土地均严格按照有关操作规程进行。同时，对房地产开发商已经拍得的土地进行严格的监督管理，防止其囤积以及多次转手土地。与此对应地，就要完善土地管理制度，加强对土地管理部门的监督管理。此外，法律、法规应当规定有关部门必须及时将土地使用权公开出让的信息及出让结果通过媒体向社会发布，使得信息披露制度发挥其应有作用。(2)对房地产开发土地实行计划供应，严格按照城市总体规划、土地利用总体规划、土地供应中长期计划、土地供应年度计划、土地收购储备计划等，编制土地房地产中长期供应计划和年度计划，严格计划管理，按照法定的程序和要求来编制房地产开发土地计划，并通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。

　　第二，完善房地产金融制度。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大。我国房地产业各个环节所需资金有相当部分来自银行，其发展需要金融信贷政策的倾力支持。适量的资金是房地产市场繁荣的重要条件，过量的资金进入市场结果必然是市场过热，形成泡沫，加大风险。我国目前许多银行存在盲目信贷支持房地产商的行为，这其中不乏违规操作。因此，应加强银行等金融机构的管理，加快转换银行的经营体制，在审批环节严格把关，以保证房地产企业和房地产项目具备合法的企业资质、健全的财务管理制度，符合银行规定的经营规模、资产负债结构、自有资金比例、合法的项目立项及文件，使银行的审查真正做到制度化、规范化，防止对不符合条件的房地产开发企业进行贷款。对于开发商自有资金严重不足，采用假按揭、重复抵押的方式，恶意套取银行资金，制造r房地产业的虚假繁荣，也使银行风险加大。对此，可允许房地产企业通过房地产投资基金、信托投资以及抵押贷款证券化、股权融资上市等多种方式融资，拓宽融资渠道，从而降低房地产业和金融业风险。

　　第三，房地产价格的大幅上涨除去需求的作用以外，企业与个人的投资膨胀无疑也起着重要作用。因此，在房地产市场交易上，控制虚假的需求，防止投机炒作，将有利于降低房地产市场的风险。具体来说，(1)为防止房地产商囤积土地、提高房价，应规定房地产开发商购买土地必须支付全部的地价，而且必须自买地后两年内建成商品房出售。(2)严格限制期房转让，立法禁止炒卖楼花，规定住宅房自购买后两年内不允许交易，抑制期房及现房炒卖，哄抬房价行为，促使投机行为的减少。(3)完善房地产税制，尽快建立合理的房地产税收体系，以达到充分发挥税收资源合理使用的调节作用。为抑制房地产企业对土地投机需求，可以考虑对在规定期限内未开发或者无故拖延开发的单位征收空地税，还应当严格限制土地转手频率；为抑制对商品房的投资膨胀，可以考虑对自住住房和投机住房制定不同的税费，并对自住住房的买卖提供各种税收优惠政策。根据持有住房期限的不同，制定不同的税种和税率，增加“炒楼”的交易成本，抑制房地产价格。也可考虑采用“累进制”方式加征房地产税，把商品房按照房屋类型划分为若干个不同的税率征收级别，房价越高，税率越高，房价越低，税率越低甚至能够享有政府的补贴，确保广大中低收人居民的住房需求，这样可以从一定程度上控制房地产投机性需求。有学者指出，对纯粹靠买卖房地产取得的增值收益应课税，以抑制房地产的炒买炒卖，对房地产保有若干年后再转让所得的增值收益，应按保有年限的长短给予优惠。

　　第四，针对我国商品房空置率高的风险，应当优化房地产供给结构。这一目标可从三个方面来实现：(1)增加中低价配套商品房和经济适用房的供应，控制中档房的供给规模，严格限制高档房的供给。规划行政主管部门可以在符合城市总体规划的前提下，优先审查普通商品住房建设计划，并将普通商品住房、经济适用住房建设计划、建设规模、项目布局和进度安排等向社会公布，接受社会监督，从而进一步建立和完善以普通商品住房为主的住房供应体系。这里一定要进一步明确界定城市高中低收入者的界线和购房对象、购房资格，并严格审查手续，加大对弄虚作假者的惩治力度。坚决杜绝高收入者购买经济适用房。(2)建立和完善城镇廉租房制度和体系，扩大廉租住房制度覆盖面，保障最低收入家庭基本住房。这样，就可以促使房地产供给结构趋于合理，降低房屋空置率，也可以在一定程度降低房价水平，削减房地产市场风险。(3)发挥银行对投资方向的引导作用。专业银行对与重点建设配套的开发项目、职工住宅项目、旧城改造项目应当优先贷款，对高档消费建筑、占用大量土地的项目，原则上应不予贷款，对占用耕地的高档消费建筑根本不批。

　　第五，建立房地产开发销售的信息披露制度和市场监测与预警制度。建立房地产开发销售的信息披露制度，规定房地产企业应当定期向建设主管部门报告其商品房销售情况，建设部门审查该信息的真实性，以此来规范房地产销售市场，杜绝开发商组织房托排队，自已炒作等非正当手段，防止开发商利用信息不对称大肆炒作和狂抬房价。同时，调控房地产市场需要在全面把握房地产市场变化状况和各风险因素基础上作出科学的决策。这就需要建立房地产市场信息系统和房地产市场预警预报体系，加强对房地产市场状态的全方位、全过程的动态跟踪、监测，减少房地产市场的信息不对称性，引导房地产企业、个人理性投资，降低房地产市场的风险，促进我国房地产市场健康发展。

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