建筑物折旧

　　建筑物折旧是指估价上的折旧，是由于物质因素、功能因素或经济因素等原因造成的价值减损，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额，即：

建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物市场价值

　　建筑物重新构建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。

　　根据建筑物折旧的原因，可将建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

　　(1)物质折旧

　　物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为以下四个方面：

　　1)自然经过的老化，主要是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。它与建筑物的实际经过年数(建筑物从竣工之日起到估价时点止的日历年数)正相关。

　　2)正常使用的磨损，主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度、使用年数正相关。例如，居住用途建筑物的磨损要小于工业用途的建筑物的磨损。

　　3)意外的破坏损毁，主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾；人为方面的，如失火、碰撞等。

　　4)延迟维修的损坏残存，主要是由没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损、墙体或地面有裂缝、洞等。

　　(2)功能折旧

　　功能折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。例如，某建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后，缺乏现代人认为的必要设施、设备，从而导致该建筑物价值的下降，就是功能折旧。

　　(3)经济折旧

　　经济折旧是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。这些因素包括城市规划、现行政策的重大改变、供求过量、交通拥挤、环境污染等。如在一个居民区修建一座工厂，该居民区的环境受到污染，导致建筑物的价值降低，就是一种经济折旧。这种经济折旧是永久性的。再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等情况下，房地产的价值下降，这也是一种经济折旧。但这种经济折旧会随着经济复苏而消失。

　　功能折旧和经济折旧又称为无形损耗。

　　例如：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好导致的功能折旧为2万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。求取该旧住宅的折旧总额和现值。

　　解：(1)折旧总额E为

　　E=l万元+2万元+3万元=6万元

　　(2)该住宅的现值V为

　　V=C - E=40万元 - 6万元=34万元

　　求取建筑物折旧的方法，主要有年期法、市场提取法和分解法。

　　(1)年期法。年期法是根据建筑物的经济寿命，实际已使用年期或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。建筑物的剩余寿命是其寿命减去实际已使用年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际已使用年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去实际已使用年数之后的寿命。

剩余经济寿命=经济寿命 - 实际已使用年数

　　年期法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为：

建筑物年折旧率=(1 - 残值率)／经济寿命×100％

建筑物年折旧额=建筑物重新购建价格×建筑物年折旧率

建筑物折旧总额=建筑物年折旧额×实际已使用年期

　　例如：某建筑物的建筑面积为lOOm²，单位建筑面积的重置价格为1000元／m²。实际已使用年数为5年，经济寿命为20年，残值率为5％。使用直线法计算该建筑物的折旧总额。

年折旧额=100 × 1000 × (1 - 5％)／20=4750(元)
折旧总额=4750×5=23750(元)

　　(2)市场提取法。市场提取法是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。用该方法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：

　　1)搜集交易实例。

　　2)从交易实例中选取三个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例。

　　3)对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等有关换算、修正和调整。

　　4)求取可比实例在其成交日期时的土地价值，将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物折旧后的价值。

　　5)求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，将该建筑物重新购建价格减去建筑物折旧后的价值取得建筑物折旧额。

　　6)将可比实例的建筑物折旧额除以建筑物重新购建价格转换为折旧率。

　　7)将待估对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，便可求出估价对象建筑物的折旧。

　　(3)分解法。分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定，然后加总起来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。分解法认为建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在物质实体方面的损耗所造成的价值损失。功能折旧又称无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不使用所造成的价值损失。经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，包括供给过量、自然环境恶化、噪音、空气污染、城市规划改变、政府政策变化等。分解法认为各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。该方法求取建筑物折旧的步骤是：

　　1)求取物质折旧。

　　2)求取功能折旧。

　　3)求取经济折旧。

　　4)求取建筑物的折旧总额。将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。

　　例如：估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；坐落在某城市建成区内；土地总面积为2500m²，总建筑面积为8500m²；土地权利性质为出让土地使用权，建筑物建成于1988年7月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。已知现时(在估价时点2008年7月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格(含合理利润、税费等)为1500元／m²。根据评估人员判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。

　　要求：计算2008年7月3013的建筑物现值。

　　(1)求取建筑物的重新购建价格。

　　现时(在估价时点2008年7月3013)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格为1500元／m²，则：

估价对象建筑物的重新购建总价=1500×8500=1275(万元)

　　(2)求取建筑物的折旧额。采用直线法求取折旧，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。

估价对象建筑物的折旧总额=1275×20／60=425(万元)

　　(3)求取建筑物的现值。

建筑物的现值=建筑物的重新购建价格 - 建筑物的折旧=1275 - 425=850(万元)

　　1．估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别

　　在求取建筑物折旧时，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别：估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。以直线法折旧下的公式为例：

　　公式中的C，在会计上为资产的原始价值，是当初购置时的，不随着时间的流逝而变化；在估价上为资产的重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，其值可能不同。

　　此外，会计上把资产的原始价值C与累计折旧额之差，称为资产的账面价值，它无需与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建价格C与折旧总额之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。

　　2．土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

　　(1)建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

　　(2)建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，分为在出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧；对于在出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。