地役权

地役权(servitude)

　　地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的他物权，所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

　　第一，地役权是按照合同设立的。

　　地役权是地役权人和供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的合同。设立地役权，当事人应对采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所、供役地和需役地的位置、利用目的、利用期限、费用及其支付方式、解决争议的方法等。

　　第二，地役权是利用他人的不动产。

　　利用他人的不动产来提高自己不动产的效益，是地役权设立的主要目的。所谓利用他人的不动产并不以实际占有他人不动产为要件，而是对他人的不动产设置一定的负担。这种负担主要表现在：一是容忍义务。如允许他人通行与自己的土地，以使自己行使土地的权利受到某种限制。二是不妨害地役权人行使权利的义务。在某些情况下，地役权人为了使用供役地便利，需要在供役地上修建必要的附属设施，如为实现排水地役权，而要在供役地建筑一个水泵。这是，供役地权利人就不得妨害地役权人行使其权利。

　　第三，地役权是为了提高自己不动产的效益。

　　地役权的设立，必须是以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提。此种“效益”既包括生活上得到的便利，也包括经营上获得的效益，如为需役地的便利而在供役地上设立的排水、通行、铺设管线等，也包括非财产的利益，即具有精神上或者感情上的效益，如为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权等。

　　(一)积极地役权与消极地役权

　　以地役权的实现方式为标准，可将其划分为积极地役权和消极地役权。积极地役权是指地役权人可在供役地上为一定的积极行为的地役权，也称作为地役权。消极地役权是指以供役地人不得为一定行为为内容的地役权，因其负有一定不作为的义务，而非单纯的容忍义务，又称不作为地役权。

　　(二)地役权的继续地役权与非继续地役权

　　以地役权的行使方式或权利实现的时间是否继续为标准，可以将其划分为继续地役权和非继续地役权。前者指权利的行使无须每次都有地役权人的行为，而权利却能不间断地实现的地役权，道路与设施的存在本身就意味着权利人在持续地行使地役权。消极地役权一般均为继续地役权。后者又称间断间断地役权，是指权利的行使每次都需要由权利人实施一定的行为，否则无法实现其权利的地役权。

　　(三)表见地役权与非表见地役权

　　以地役权的存在是否表现于外部为标准，可将其划分为表见地役权和非表见地役权。前者是指权利的存续，能自外界得以知晓，有外部事实予以表现地役权，如通行地役权或地面排水地役权等。后者是指权利的存续，不能从外界予以认识，无外部事实作为表现的地役权，如埋设地下管线的地役权、眺望地役权、采光地役权、特定营业禁止地役权。

　　(四)以地役权的内容为标准的分类

　　1、通行地役权即以在他人土地上通行以便到达自己土地为目的的地役权

　　2、有关水的地役权具体包括：(1)取水或汲水地役权，即为了需役地的便利在供役地上取水或汲水的权利；(2)导水地役权，即利用管道或沟渠经过供役地把水导入需役地的权利；(3)排水地役权，即把生活或生产过程中产生的废水排入供役地或经过供役地排向他处的权利。

　　3、眺望地役权即为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。

　　4、采光地役权即为了改善自己的土地或建筑物的采光效果，约定供役地的物权人在一定的区域不得建造建筑物或种植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的权利。

　　5、支撑地役权即利用他人已经建成的墙壁搭建房屋或其他地上定着物的权利，设立此种地役权往往为了节省建筑成本或为了扩大房屋的使用面积。

　　6、放牧地役权即按照约定在供役地上放牧牛、马、驴等牲畜的地役权。

　　7、建造附属设施或安设临时附着物的地役权需役地的物权人为了更好地利用自己的土地或建筑物，可以与供役地的物权人协商，支付一定的对价，取得一项在供役地上建造建筑物之附属设施或安设临时附着物的役权。8、排污地役权在生产过程中需要排放污染物的企业，尽管其营业可能已经获得环保部门的行政许可，但此种排污行为客观上会给相邻不动产的利用造成损害或不便，企业可以与相邻不动产物权人订立契约，支付对价，获得一项排污地役权。

　　①地役权自地役权合同生效时设立

　　(a)当事人应当采取书面形式订立地役权合同。不过，如果当事人没有采取书面形式，一方履行合同主要义务，对方接受的，地役权合同成立并生效，地役权设立有效。

　　(b)地役权合同生效之时，地役权设立。

　　(c)未办理地役权登记的，不得对抗善意第三人。所谓“未经登记，不得对抗善意第三人”，其含义是：(Ⅰ)在地役权没有登记的情况下，地役权人有权对抗供役地权利人和恶意第三人；(Ⅱ)在地役权没有登记的情况下，如果供役地被转让，或者在供役地上设立了其他权利，并且供役地的受让人或后设立的权利人不知道也不应当知道该不动产上已经设立了地役权，那么地役权人就不能以其地役权对抗供役地的受让人或者供役地上后来的权利人，因为他们是善意的。

　　②地役权的期限

　　根据《物权法》第161条的规定：(a)地役权的期限由当事人约定；(b)约定的期限“不得超过”需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　③供役地土地所有权人设立地役权时的限制

　　根据《物权法》第163条的规定：作为供役地的土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人的同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　(1)地役权合同约定的期限届满或者约定的终止事由出现。

　　(2)供役地人依法解除地役权合同的。根据《物权法》第168条的规定，在下列两种情形下，供役地人享有法定解除权，供役地人依法解除地役权合同的，地役权消灭：①地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权的。②有偿利用地役权的，约定的付款期间届满后，地役权人在合理的期限内经“两次”催告仍未支付费用的。换言之，地役权人未支付到期费用的，供役地人必须先后给予两次合理的宽限期间。

　　(3)抛弃地役权。①无偿取得的地役权，地役权人可以随时抛弃地役权；②有偿取得的地役权，地役权人必须在向供役地人支付剩余期间的费用后，才可以抛弃。

　　(4)混同。供役地和需役地同归一人时，原则上地役权因混同而消灭。

　　(5)土地灭失。①需役地灭失的，地役权消灭(从属性)；②供役地灭失的，地役权消灭。

　　(6)目的不能。供役地事实上不能继续供需役地便利时，地役权消灭。如供役地上的水源不可逆转的枯竭，取水地役权消灭。

　　1、当事人可以通过地役权合同取得并变动地役权

　　2、地役权通常因下列原因消灭：

　　第一，供役地权利人依法行使解除权。

　　第二，需役地或者供役地灭失。

　　第三，发生约定的事由

　　第四，地役权人抛弃权利。

　　3、已经登记的地役权发生变更、转让或者消灭的，应及时办理变更登记或注销登记。

　　①地役权人的权利

　　(a)利用供役地的权利；(b)从事必要附属行为或建造必要实施的权利；(c)地役权终止后取回设施的权利；(d)享有基于地役权的物上请求权。

　　②地役权人的义务

　　(a)按照约定利用供役地的义务；(b)尽量减少对供役地人的损害；(c)有偿利用供役地的，地役权人负有支付约定费用的义务；(d)地役权终止后，负有对供役地恢复原状的义务。

　　①供役地人的权利

　　(a)有偿设立地役权的，供役地人有权请求支付约定的费用；(b)使用附属设施的权利。供役地人在不影响地役权人利益且不违反合同约定的前提下，可以使用地役权人修建的附属设施。

　　②供役地人的义务

　　(a)依照约定提供便利的义务；(b)不妨害地役权人行使权利的义务。

　　1、权利的性质不同。

　　相邻权从权利义务的角度讲是指两个以上相互毗邻的不动产所有人，在行使所有权时，因相邻各方给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系，故相邻权不是一种单独的物权，而是所有权的延伸和扩展，是所有权权能的体现。也正因为如此，《物权法》把第七章“相邻关系”规定在第二编“所有权”中。而地役权是土地所有人使用别人土地的权利，它发生在两个不同归属的土地之间，为他人利用而提供便利的土地叫供役地，接受便利而得以使用或者经营的土地叫需役地。所以，地役权是存在于他人土地之上的物权，属于他物权。《物权法》第三编“用益物权”中的第十四章设定了“地役权”制度，这也表明地役权是一种独立的用益物权。

　　2、产生的根据不同。

　　相邻关系是基于法律的直接规定而产生的，是法律要求一方必须要为另一方提供便利，是法律上对土地间利用关系的一种最小限度的调节。地役权则是根据需役地人与供役地人自愿达成的协议而产生的，是地役权人通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。

　　3、是否具有有偿性不同。

　　由于相邻权是法律直接规定的，故不涉及是否有偿问题。而地役权是合同约定的，地役权是否有偿，主要取决于当事人在地役权合同中的约定。如果是有偿的，就应当明确约定费用的数额以及支付的方式。

　　4、是否可以对抗善意第三人。

　　法律设立不动产相邻关系的目的是为了解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。因此相邻权具有天然的对抗属性，不因不动产的流转而消灭。但是地役权则不同，《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”可见只有办理了地役权登记，才能对抗善意第三人。

　　5、受到损害后的救济请求权不同。

　　相邻权受到侵害后，只能以所有权的行使受到妨碍为由提起诉讼。地役权受到损害之后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。

　　6、基于相邻关系的规定

　　相互毗邻的不动产所有人各自在行使权利时，不能影响邻人对其不动产的正常使用及安宁，而且还要容忍邻人在合理范围内使用自己的不动产。因此相邻权是相互的、双向的。而地役权是地役权人按照合同的约定，利用他人的不动产，目的是提高自己的不动产的效益，所以地役权是单向的。