假设开发法
- 假设开发法(Hypothetical Development Method)
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什么是假设开发法
假设开发法也称预期开发法，是房地产评估中常用的方法。该方法是根据预测对象的内外部条件，进行最佳最有效设计，然后预测开发完成后的价值，估计建筑开发成本、投资利息及正常利润后，从预测的开发完成价值中，减去建筑开发成本、利息、利润、税金等，倒算出待开发估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待开发估价对象合理价格=开发完成后价值-开发成本-利息-利润-税金-销售费
假设开发法的理论依据
假设开发法在形式上是成本法的一种倒算，成本法中是已知土地购置成本求开发后的价格，而假设开发法中是通过预计开发后的价格，倒算土地购置成本。但其实质的理论依据还是地租理论。亚当·斯密曾说：“作为使用土地的代价的地租，自然是租地人按照土地实际情况所支给的最高价格，在决定租约条件时，地主都设法使租地人所得的土地生产物份额，仅足补偿他用以提供种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并提供当地农业资本的普通利润。这一数额，显然是租地人在不亏本的条件下所愿意接受的最小份额，而地主决不会多留给他。生产物中分给租地人的那一部分，要是多于这一数额，换言之，生产物中分给租地人的那一部分的价格，要是多于这一数额的价格，地主自然要设法把超过额留为己用，作为地租。因此，地租显然是租地人按照土地实际情况所能缴纳的最高额。”根据传统地价理论，地价是地租的资本化；在市场竞争条件下，每一块土地都会由能支付最高地租的用途使用；而地租是一种经济剩余，即年总产值或总收益减去除土地要素外的成本投入以及应得回报后余下的那一部分。对城市用地来说，许多时候表现为通过土地开发直接销售，此时土地的产出就直接表现为销售收入，将开发后的销售收入减去除土地要素外的成本投入以及应得回报后余下的就是地价。用假设开发法求地价的特点是跳过土地收益的计算即年地租的计算，而从房地合一的买卖价格倒算求出地价。因此，假设开发法较收益法更简单一些，即无须求年地租。此外，它还有一突出的优点，就是能灵敏地显示不动产中土地的增值。
假设开发法是在保证投入的资金获得正常利润的前提下，充分反映土地的实际生产力状况和房地产价格对地价的影响。因此，土地产生的收益高低直接决定了开发商对地价的承受能力，房价越高，则地价越高。
假设开发法的适用范围
假设开发法可以运用在任何有再开发潜在价值的不动产估价中，不仅适用于待开发的土地估价，也适用于在建工程、可装修或改造旧房的估价，具体有以下几类：
(1)可开发成为熟地的生地估价；
(2)可开发成为熟地的毛地估价；
(3)可开发成为房地产(地上有房)的生地估价；
(4)可开发成为房地产(地上有房)的毛地估价；
(5)可开发成为房地产(地上有房)的熟地估价；
(6)具有装修改造潜力的旧房地产的估价；
(7)在建工程的估价。
此外，也可以利用假设开发法，确定开发中可承受的最高费用，确定开发项目预期可取得的利润等。
假设开发法的应用前提
应用假设开发法对待开发不动产价值进行准确估价的关键点有：第一，是否找到了最佳开发利用方式。不同的开发利用方式对应于不同的价值，寻找到并能实现最佳开发利用才能准确反映待估对象的价值。第二，是否准确估计了开发后的价值、开发成本、利息等数据。而要处理好这两个问题，一方面要求估价人员全面掌握有关建筑技术、产品市场、开发成本、利率等资料，并具有很强的对市场的分析与判断能力，对产品的研判能力；另一方面也需要有一个稳定的、公正公平的、健康的不动产市场环境，包括：
(1)有一个明朗的、稳定的房地产政策。不动产价格受政策影响极大，尤其是在中国，政策多变或不稳定，增大了对未来不动产价格走势预测的难度，容易引起待开发不动产价值偏离正常价格。
(2)有一个长远、公开及稳定的政府土地供给计划。供求关系是影响价格的重要因素，供大于求，价格下跌；供不应求，价格上涨。在我国城市政府作为土地唯一供应者，制定一个中长期土地供应计划，对防止供给的随意性、稳定市场预期、减少不动产大幅波动等都有积极的作用，也有助于提高对未来开发后价值估价的可靠性。
(3)有一个稳定的、刚性的、公开的房地产开发和交易税费缴纳政策。一些地方政府对房地产开发环节的税费征收存在弹性、不公开，且隐性收费高，这就会给估价带来难度，也给不动产开发投资带来风险。
(4)比较容易收集当地历年来土地出让价格、商品房价格、开发成本等资料。
如果上述条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来难以预测的诸多因素更多地受到主观判断的影响，给准确估价造成困难。
假设开发法的操作步骤
- (一)调查待估房地产的基本情况
主要包括以下四个方面：
1．调查待估房地产的坐落位置，为选择最佳的土地用途服务。包括土地所在城市的性质、土地所在区域的性质和土地的具体坐落状态等。
2．调查待估房地产的自然状况，为估算开发成本、费用等服务。包括土地面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况、已建地上建筑物或构筑物的建筑结构及面积等。
3．调查政府的规划限制，为确定最佳的开发利用方式服务。包括规划许可的用途、建筑高度、容积率等。
4．调查待估房地产的各项权利，为预估未来的售价、租金水平等服务。包括待估房地产的权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。
- (二)确定待开发房地产的最佳开发利用方式
根据已调查得到的待估房地产的基本情况和当地的房地产市场状况，在规划及法律许可的范围内，确定待估房地产的最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等，其中最重要的是确定最佳用途。所谓最佳开发利用方式，应当是在该方式下能使得开发过程获得最高受益。
- (三)估计开发经营期
开发经营周期是指从取得待估房地产一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时期。开发经营期包括开发期和经营期。开发期从取得待估房地产开始至预计待估房地产开发完成止。根据房地产开发完成后经营使用方式的不同，其经营期的起止有所不同。如果采用销售的方式，则销售期从开始预售至全部销售完毕。如果采取出租、营业或自用等经营方式，运营期通常从开发完成至开发完成后的房地产的经济寿命结束止。估计开发经营期的主要目的是把握各项成本、费用投入的时间和数额，预测开发完成后的房地产价值以及对资金的时间价值进行处理。开发经营期的确定可采用结合同一供求范围内的类似项目已有的正常开发经营期来估计。
- (四)预测开发完成后的房地产价值
开发完成后的房地产价值，是指开发完成的房地产在当时的房地产状况下的市场价值。根据开发完成后经营利用的类型，开发完成后的房地产总价可通过两条途径预测：
1．对于出售的房地产，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势，具体可采用市场比较法结合长期趋势法确定开发完成后的房地产总价。例如，要推测某待估房地产2年后建成时的价格，可以通过搜集当地该类房地产过去若干年和现在的价格资料，并将之按时间排序形成时间序列，选择数学曲线拟合法、平均增减量法或者平均发展速度法等长期趋势分析方法来推测确定其未来可能的变化趋势。
2．对于出租的房地产，可采用市场比较法确定开发完成后的房地产的租赁和经营收益，再采用收益还原法将出租收益转化为房地产总价。
- (五)估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待估房地产时应负担的税费等
由于假设开发法实际上相当于成本法的倒算，其开发成本、管理费用、销售税费等的构成和估算与成本法中相同，不同之处在于成本法估算的是已经发生的各项费用，假设开发法中需要预测这些费用可能的发生值。
投资利息和开发利润的测算只有在传统方法中才需要。其测算方法与成本法中投资利息的计算相同。计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。
投资者购买待估房地产应负担的税费，是指在购买待估房地产时作为买方应支付的税费如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待估房地产价值的一定比率测算。
- (六)确定资金时间价值的处理方式，选择适用公式计算待开发房地产价格
1．资金时间价值的处理方式
房地产开发周期较长，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。一般情况下，资金时间价值可有两种不同的处理方式：
(1)折现。采用该方式下的假设开发法被称为现金流量折现法。现金流量折现法须预测未来发生的各项收入、支出，并考虑其发生时间的不同，将各项收入、支出统一折现到估价时点上，然后再相加减。其中，折现率的求取方法与资本化率类似，它等同于所处房地产市场上类似房地产项目的平均报酬率，包含了资金的利率和开发利润率两部分，因此运用该方法时不必再单独计算投资利息和开发利润。
(2)计算利息。采用该方式下的假设开发法被称为传统法。传统法中应根据估价时的房地产市场状况对各项收入、支出作出静态估算，并且可将各项收入、支出直接相加减，不必考虑其各自发生时间的不同，但要计算利息。另外还应单独计算开发利润。
(3)以上两种处理方式即现金流量折现法和传统法的优缺点
从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。但由于现金流量折现法估算过程要求做到“先知先觉”，所以在实务中众多的未知因素和偶然因素可能会使预测偏离实际。尽管如此，估价中仍宜采用现金流量折现法；在难以采用现金流量折现法时，可采用传统方法。
- 2．假设开发法的计算公式
(1)基本公式为：
待估房地产价值 = 开发完成后的房地产价值 - 开发成本 - 管理费用-投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 投资者购买待估房地产应缴纳的税费
(2)根据房地产开发前后状况的不同，上述公式可以细化为：
①生地价值 = 开发后的房地产价值 - 由生地开始开发建造所支付的开发成本 - 开发过程中的管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购买生地时支付的税费 ②毛地价值 = 开发后的房地产价值 - 由毛地开始开发建造所支付的开发成本 - 开发过程中的管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购买毛地时支付的税费 ③熟地价值 = 开发后的房地产价值 - 由熟地开始开发建造所支付的开发成本 - 开发过程中的管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购买熟地时支付的税费 ④在建工程价值 = 续建完成后的房地产价值 - 续建成本 - 续建过程中的管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 续建投资利润 - 买方购买在建工程时支付的税费 ⑤旧房地价值 = 装修改造完成后的房地产价值 - 装修改造成本 - 装修过程中的管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 装修改造利润 - 买方购买旧房地时支付的税费
运用上述公式时，一方面应把握待估房地产开发前后的状况，一方面要把握开发后的经营利用方式。
假设开发法的案例分析
案例一：
某在建工程开工于2003年5月31日，拟建为住宅；总用地面积3000m2，上地使用权年限70年，从开工之日起计；规划建筑总面积15000m2，该工程正常施工期3年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10％；至2003年11月30日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的30％，还需要投入总建筑费及专业费的70％(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为9％。预计该工程建成后即可售出：住宅售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8％，折现率为13％。购买该在建工程时支付的税费为其价值的4％。试利用上述资料以现金流量折现法估计该在建工程于2003年11月30日的正常总价格。
设该在建工程的现值为V。
在建工程现值 = 开发完成以后的住宅现值 - 续建成本费用现值 - 销售税费现值 - 购买在建工程时交纳的税费
1．开发完成后的住宅现值万元
2．续建成本费用现值万元
3．销售税费现值万元
4．购买在建工程时的税费
代入上述公式：万元
案例二：
某房地产为一块待开发建设但已做“三通一平”的空地，土地总面积为1000平方米，允许用途为商业、居住混合，允许容积率为5，覆盖率为50％，土地使用权年限为50年。某开发商欲购买该地块，要求评估该地块2002年8月出售时的公开市场价值。
运用假设开发法评估该待开发土地的价格，评估过程如下：
1．确定评估方法
由于该土地为待开发土地，适用假设开发法，因此评估方法采用假设开发法。
2．选取最佳开发方式
据评估人员分析得：待估土地最佳用途为商业、居住混合；按允许容积率为5设计，该房地产建筑总面积=容积率×土地总面积=5×1 000=5 000平方米；该建筑物10层，每层建筑面积均为500平方米；底层作商业服务用房，2～10层作公寓使用。
3．估计建设期
预计从土地使用权出让到建筑物建造完成，共需2年时间。建筑费用的投放，预计第1年投入70％，第2年投入30％。
4．预测卖楼价
该建筑物到2004年8月建造完成后，即可全部售出。预计底层商业服务用房售价为4 400元／平方米，公寓房售价为2 200元／平方米，折现率为10％。
5．估算建筑物建造总成本和投资利润
预计建筑费用800元／平方米，总建筑费用计400万元；预计专业费用为总建筑费用的6％，年利息率为10％，各种税费综合为卖楼价的4％，房地产行业平均利润率为20％。
6．计算土地价格
第一，采用动态评价的方法计算土地价格(考虑资金的时间价值因素)。
(1)卖楼价
卖楼价(万元)
(2)总建筑费用
总建筑费用(万元)
(3)专业费用
专业费用(万元)
(4)税费
税费(万元)
(5)投资利润
投资利润=(地价 + 建筑费用 + 专业费用) × 平均利润率＝(地价地价(万元)
(6)总地价
总地价(万元)
单位地价(元／平方米)
由于估算建筑费用、专业费用、卖楼价时已考虑资金的时间价值因素，都按折现率折现成现值，因此，不再计算投资利息。
第二，采用静态估算的方法计算土地价格(不考虑资金的时间价值因素)。
(1)卖楼价
卖楼价(万元)
(2)总建筑费用
总建筑费用=400(万元)
(3)专业费用
专业费用(万元)
(4)税费
税费(万元)
(5)投资利息
投资利息=(地价地价(万元)
(6)投资利润
投资利润=(地价地价(万元)
(7)总地价
总地价(万元)
单位地价(元／平方米)