长期趋势法

长期趋势法(Secular Trend Method)

　　长期趋势法是指运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。

　　长期趋势法的理论依据是：房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。

　　(1)搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠。

　　(2)整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。

　　(3)观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)。

　　(4)以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。

　　长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产；

　　适用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。

　　长期趋势法主要有：数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。