住宅信贷资金
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什么是住宅信贷资金
住宅信贷资金是指专供住宅开发建设、经营管理、消费等环节使用，并以偿还为条件的资金。我国的住宅信贷随着住宅市场的逐步成熟，在近几年得到了长足的发展，已成为住宅市场的一支生力军。
住宅信贷资金的特点
住宅信贷资金的特点：
- 1.住宅信贷资金来源的短期性和资金利用的中长期性
住宅信贷资金的来源一般有各级政府、企事业单位的投入和个人储蓄等多种渠道，资金来源相对比较分散。就个人储蓄来说，在目前的储蓄存款种类中，最长的整存整取定期储蓄是五年，一般都是存一年到三年。而住宅投资一次性的投人大、运转周期长、回收较慢，一般从开发到全部住房售罄，资金全部回收，没有几年甚至更长时间是不可能实现的，这就造成了信贷资金来源的短期性和资金利用的中长期性的矛盾，成为住宅信贷资金的一个重要特点。
- 2.住宅信贷资金的专用性
在我国经济逐渐繁荣的今天，温饱问题已不再是困扰我们发展的大问题，改善生活质量正成为人们的迫切要求，改善住房条件又是首当其冲。从世界范围来看，住房问题也已成为继人口和环境问题之后的又一个突出问题。但是，与其不相适应的是：由于住宅开发经营活动生产过程的特殊性、投资体系的复杂性、资金投入的大量性、协作关系的广泛性、产品和服务种类的多样性，因而需要根据住宅产业发展的客观规律，提供专门的金融服务。同时，不难发现，住房问题的核心是资金来源不足，因而，只能把住宅信贷资金作为一项专项资金进行配置，有固定的来源和特定的投向，做到专款专用，才能从根本上解决住宅资金来源不足的问题。因而，住宅信贷资金具有明显的专用性。
3．住宅信贷资金的大量性。住房开发建设也好，购买住房也好，都需要大笔的资金投入，因而，住房信贷与一般信贷的很大的区别就是：住房信贷资金的大量性。
住宅信贷资金的来源
住宅信贷资金是住宅金融机构向住宅开发公司(企业)投放的贷款，因此，分析住宅信贷资金的来源，就是分析住宅金融机构的资金来源。对任何一个金融机构来说，信贷资金的来源可以从资产负债表上看到，它均由负债和股东权益所组成。
住宅信贷资金依其来源的不同，主要有以下几种方式。
- 1.自有资金
自有资金是住宅金融机构从事信贷业务的基础，也是住宅金融机构从事业务的本钱。在资产负债表上表现为股东权益或国家资金。
自有资金是住宅信贷资金的重要来源之一，它是住宅金融机构在其经营的房地产信贷业务中原有的注册资金因资金增值而自己留成的部分。这部分资金，房地产信贷部门可以在信贷计划安排下自主发放。主要包括上级拨入的资金和贷款增值后转变为自有资金的部分。与其他资金相比，它具有稳定性、增值性和安全性的特点。
在国外，许多住宅金融机构的资金来源都是通过股份制形式成立的，其中自有资金包括股本、储备资金及未分配利润。股本是在有价证券市场上用出售股票的方法筹集起来的，或由国家及一些公司、机构共同出资合股而形成的。它是金融机构自有资金的主要部分。储备资金是住宅金融机构依靠经常性利润提成而来，它用于弥补机构意外亏损和有价证券行市下跌而造成的损失。
由于金融机构都是通过借人资金并贷出资金以从事资本货币经营的特殊企业，因此，自有资金在其资产中所占的比例比较少，一般不会超过10％。
- 2.各类存款
- (1)企业存款
它是银行信贷资金的主要来源，它在银行的资产负债中占有十分重要的地位。在住宅信贷资金来源中，企业存款要占到70％一80％，包括自筹资金存款、房地产开发企业存款和建筑安装企业存款等。
①自筹资金存款。它是企、事业单位为生产建设而自行筹集的资金，这其中也包括了企、事业单位为住宅建设自筹的资金。我国从1985年开始对自筹资金实行提前半年交存、专户存储、先存后批、先批后用的原则，由建设银行统一管理，是一种强制性存款的方法。
②住宅开发、经营企业存款。凡城市综合开发建设公司、房地产开发公司以及房管部门下属的房地产开发企业的资金，都属于开发企业存款；城市房地产联营公司、各级房管局所属房地产经营公司、房屋维修公司、房屋装饰公司等企业以及对外承包公司的人民币存款均属于住宅经营企业的存款。
其中，国有住宅开发企业的资金，按国家政策规定存入建设银行，并在建设银行办理有关货币资金的结算，其他经济类型的住宅开发公司，可以自主选择开户银行存人资金。由于住宅开发经营活动资金需求量大、占用时间长，因而住宅开发公司往往多是多方面筹集资金。企业自有资金、主管部门和财政拨入资金、预收购房资金、代建单位拨人资金、联营单位投入资金、银行贷款暂未支用部分的资金，以及通过股票、债券等形式筹集的资金，随着工程进度和经营状况逐渐支付，然后形成一定的资金沉淀，存人银行，最终表现为相应的企业存款。
③建设施工、安装企业存款。主要是来自建筑业的资金。根据国家规定，这些存款一直存在建设银行，是建设银行的传统基本客户，资金往来由建设银行集中结算，一般包括建设单位支付的备料款和工程价款。建设银行可以利用建筑安装企业的存款，发放建筑业流动资金贷款，进行房屋的开发和建设。
- (2)委托贷款资金存款
这种存款是单位委托银行发放给另一单位的贷款资金存款。主要用于住宅建设方面，一般由房地产信贷部经办，做到专款专用，不得用于与房屋无关的工作上。
- (3)个人住房储蓄存款
个人住房储蓄存款是目前世界各国为筹集住房资金普遍采用的一种集资方式。我国从二十世纪80年代中期开始试办，它以城镇居民为主要对象，实行“存款自愿、取款自由、先存后借、存借结合”的原则。目前，个人住房储蓄存款有零存整取和整存整取，零存整借和整存整借四种形式。它是结合住房买卖而开展的一种专业性储蓄业务，是和住房制度改革相配套的一项存贷结合的银行业务，属于消费信用的范畴。主要是为了职工和城镇居民有计划地积蓄购买、建造和修缮住房的资金而设置的。其资金来源是广大需要逐渐购房的居民手中的闲散资金，一般存期较长，数量稳定，是面向居民个人在住房公积金之外开辟的另一个重要资金来源。
- (4)房改资金存款
房改金融业务是当前住宅金融业务中的一个重要组成部分，其首要任务就是广泛筹集住房资金，协助主管部门建立住房基金。其主要内容有：
①住房基金。它是根据国家有关住房制度改革的政策规定，为推进住房制度改革和住房建设而建立的基金，是住房信贷资金长期稳定而可靠的来源。
城镇住房基金主要由财政用于住房建设、维修和房租补贴的基金，各级政府提取的住房建筑税、房产税，发行的城市住房建设债券，以及出售直管公房回收的基金组成。事业单位的住房基金主要包括企事业单位用于住房建设、维修、房租补贴的资金，出售自管住房回收的资金，以及按国家有关规定提取的住房折旧费、大修理基金，和从后备基金、福利基金、结余的奖励基金中分离出来，专门用于住房建设的资金，以及发放住房补贴允许进成本的部分。而个人住房基金，包括住房公积金，个人结余的住房补贴或住房券和个人购房储蓄等。其中，公积金以强制的手段筹集，是住房消费的专用基金。
住房基金实行单独核算、集中管理、循环周转使用。分为城镇、企事业单位和个人三级。
②合作建房存款。它包括各种形式的集资合作建房存款和住房合作社存款。一些无独立建房能力的单位或个人集中起来，积极自筹资金，交由开发公司统一建造住宅，然后按投资比例分配住房，或是把个人的资金集中起来，通过民间机构直接组织住房建设，政府有关部门和住宅金融机构在土地、税收、信贷等方面给予支持和帮助。这样，很多在短期内由于资金问题而无法建造住房的人，就可以通过这种方式来提早取得住房。
③房管单位存款。包括房产管理部门所属单位与住房有关的存款：主要有房产管理系统的直管房租金收入和出售自管房回收的资金，财政拨入的住房补贴和维修费，直管房收取的租赁保证金，房产管理部门的自有资金等。该项存款中的一部分属于城镇住房资金来源，当房改资金理顺后，应改为城镇住房基金专户。
- 3.债券资金
发行住宅债券是住宅市场发展成熟后，新出现的一种融资方式，在各种住宅融资渠道中，不失为是一种有效的方式能及时解决紧急的资金需求。债券种类、利率、还款方式、期限等条件的设计可以灵活多样，发放的时间和停止筹集的时间都可灵活掌握。
在债券利率方面，在综合考虑各种情况后，可采用与同期存款利率或略低于同期存款利率的利率水平，但在政策上给债券投资者优先购买住房的机会，以及优先使用土地等方面的优惠，来弥补利率差造成的损失。
- 4.主动负债
主动负债就是银行利用其信用吸收一部分资金，作为信贷资金的来源。概括地说，主动负债大体上有以下几种方式：一是争取更多的借人人民银行资金；二是向其他的商业银行借人资金；三是发行大额存单。
- 5.国外借款
金融部门可以在广泛聚集国内资金的同时，争取国际上其他国家和国际金融组织以及国外银行的贷款，以加快我国住宅产业的发展。但是，这类借款受国际经济环境和国际政治关系的影响比较大，作为贷款方所承担的风险相应也就比较大。因而，在现实的资金往来上，吸引国外资金的投入的项目的机会就比较少。
- 6.其他用于住房开发的存款
住宅信贷资金的筹集渠道，除上述五种外，还有许多其他的方式，如土地开发基金存款、同业往来资金、金融机构的当年结益等。它们在现实的操作中，出现的机率比较小，在这里就不再一一列举了。
住宅信贷资金的作用
住宅信贷通过其强大的资金投入，正随着住宅产业的发展，发挥了越来越大的作用，主要体现在以下几个方面：
- 1.支持住宅开发建设，保证住宅产业扩大再生产
住宅产业是资金密集型产业，开发企业必须拥有相当多的资金使用权，才能进行一系列综合开发建设活动；只有能够在再生产经营和流通的各个环节中及时投入足够的资金，才能保证住宅开发建设的正常运行。因此，资金是住宅开发建设的前提条件。通过筹集住宅信贷资金，可以及时吸收生产流通中的一部分闲置或结余资金，加以充分有效地利用。同时，社会主义市场经济发展，必然形成生产和消费逐年扩大的趋势，住宅产业资金回收期长的特点需要资金投入的逐年增加，信贷资金的筹集和使用，恰好可以满足扩大再生产需要，解决住宅开发企业资金不足的问题。
- 2.促进住房商品化的发展，加速住房制度改革
在实行住房制度改革后，实物分房的取消，货币分房的实行，居民往往难于承受一次性付款的经济压力，纷纷加入贷款买房的队伍，用明天的钱来圆今天的住宅梦。住宅信贷这一积少成多的有效形式成为解决居民购房资金不足的一条捷径。它可以保证住房作为商品按照它的实际价值不打折扣地进人市场，居民可以在银行的支持下提前取得住房的所有权或租用权，而生产者、经营者也能立即收回住房的全部资金，并获得利润，从而有效地克服住宅商品在流通领域的障碍，加速住房商品化的实现，把住房制度改革推向深人。
- 3.准确反映资金数量变化，有效理顺资金运动关系，促进银行和住宅产业的合理经营
住宅信贷资金是住宅产业投资活动的起始阶段，其来源和结构决定了住宅信贷资金对住宅建设规模和方向的指导性。筹集信贷资金，可以减少住房生产、流通中一部分闲置资金或结余的货币量；发放贷款，又会增加生产、流通中的资金供应，扩大货币供应量，从而准确地反映资金的数量变化关系。同时住宅金融机构作为信贷中心，可以按照国家经济发展的目标和政策要求合理运用资金，根据效益性、安全性、流动性的原则选择投放对象，支持效益好的骨干企业，限制效益差的企业，并能在经济发生波动的时期，及时向企业补充资金，从而起到了调节方向、控制规模、稳定生产、提高经济效益的作用。使银行可以根据自身的贷款能力来经营，而不会影响到银行本身的经营，而且也不会对住宅产业正常经营形成冲击。
发展住宅信贷能大量吸收社会闲散资金，将居民的消费需求导向住房投资，为建立合理的消费结构创造良好的条件。
我国以前实行公有住房出租并推行低租金的住房制度，住房费用在个人消费支出中所占比重很低。这样必然导致以下两个方面不合理现象的产生：一方面是国家财政对住房投资的负担日益加重；另一方面使居民消费需求结构畸形发展。从而形成消费基金“过剩”，冲击消费品市场。消费信贷的建立，一方面可以把闲置的消费基金集中起来用于住房建设；另一方面，为扩大住宅消费创造了条件，同时也疏导了其他消费需求，特别是相对缩减了对高档消费品需求，将居民消费结构引向合理化。