低碳物业管理

　　低碳物业管理是指低碳房地产的售后服务，它是解决低碳房地产后期的设备维修、园区绿化维护等难题，对降低用户或居民的生产、生活的碳排放量，改善的生存环境等起着至关重要的作用的重要组成部分。低碳物业管理在以低碳经济为依托的低碳房地产领域里，加强并推动了低碳建筑和低碳生活的融合与发展，它满足了低碳建筑及社会可持续发展的需求。

　　(一)对低碳设备、设施及其运行的维护与管理

　　最大程度的利用太阳能、生物能等可再生能源，是降低碳排放的重要途径。低碳建筑可多构建太阳能采暖系统、光伏发电系统等，采用太阳能热水器、太阳能集热器、太阳能外墙、屋顶组件及食物和有机肥料发酵等设备，提高太阳能和生物能的利用率。例如，杭州市绿色建筑科技馆采用了动式通风系统，智能化自动调节的外遮阳通风百叶系统、环保合理的外围护系统，温度、湿度独立控制的空调系统、雨水收集、中水回用系统以及能源再生系统等，大大降低了碳能源消耗。低碳物业服务企业应对以上系统和设备进行定期的检查和维护，并将运行故障和修理资料整理存档。

　　(二)建筑及生活垃圾的回收再利用

　　随着城镇居民数量的不断增加和建筑业的不断发展，建筑垃圾和生活垃圾量不断增加。例如，近5年来，我国城市生活垃圾清运量由2003年的14856．5万吨增加到2008年的15437．7万吨，年均增加l16．24万吨。生活污水排放量由2003年的24701 15万吨增加到2008年的3300290万吨，年均增加166035万吨。大量的居民区生活垃圾以及装修阶段产生的建筑垃圾包含了许多碳能源，这些含碳垃圾的回收再利用是低碳物业管理的又～重要管理内容。低碳物业服务企业要合理安排人员对含碳垃圾回收，并统～进行科学再利用。如居民生活产生的污水，经过分离并回收后可应用于草坪绿化、清洗车辆等用途。

　　(三)加强“双绿化”管理服务

　　“双绿化”即社区绿化和屋顶绿化。随着人们环保意识的不断增强和对生活环境要求的不断提高，社区绿化越来越受到重视，提出了人性化、生态化、自然化的社区绿化新要求。在现代住宅小区设计中，一般要求绿化率达30％ ，高档住宅区甚至要达50％～60％。屋顶绿化是指在各类建筑物、构筑物、城围、桥梁等的屋顶、露台、天台、阳台或大型人工假山山体上进行造园，种植树木花卉的统称。目前，我国屋顶绿化形式和技术不断发展，一些城市如上海、深圳、成都等还出台了实施屋顶绿化的政府文件。因此，物业管理要加强“双绿化”管理服务，通过建设高品位、高质量的绿化空间，创造一个舒适美观、低碳环保、有益于身心健康的居住环境。

　　(四)提供低碳的专项服务

　　低碳物业管理既服务于建筑，又服务于生活。低碳物业服务企业可在居民区设立自行车的修理及租赁服务点，提倡使用自行车出行，减少汽车尾气排放；可提供家庭或办公室的空调清洗服务，降低空凋由于长期不清理而产生更多的碳排量；也可实行节省水源的科学洗车服务。例如，深圳市的光明薪城在行车道和人行道之间专门设置“临时”蓄水用的下凹式绿化带，在雨量过大，雨水渗透不及的情况下，多余的雨水将通过专门的排水管排放，并对雨水回收利用。总之，物业服务企业应以低碳为主题，以身作则，为业主树立节能环保的学习榜样。

　　(五)倡导低碳生活方式

　　低碳不仅是企业行为，也是一项符合时代潮流的生活方式。低碳生活代表着更健康、更自然的生活，同时也是一种低成本、低代价的生活方式。低碳物业服务企业可根据低碳生活方式的特点开展社区活动。如介绍节电节气和回收等方面知识，举办以家庭或企业为单位的低碳竞赛活动等。物业服务企业提供低碳的生活氛围及理念，把低碳融入到居民生活的方方面面，使业主自觉做到“生活需要低碳，低碳是为了更好的生活”，真正成为低碳理念的“助产师”。

　　(一)制定相应的低碳物业管理的法律法规

　　2003年9月1日，我国第一部由国务院颁布的《物业管理条例》正式施行，2007年国务院又对其进行了修改，该条例为规范物业管理，维护业主和物业管理服务企业的合法权益提供了重要的法律依据。但是，关于低碳物业管理，我国专业性法律法规并不健全。低碳物业管理行为需要法律进行引导、规范和制约，以此划分业主与低碳物业服务企业之间责、权、利，为处理纠纷提供明确的法律依据，促进低碳物业管理行业规范化。

　　(二)以低碳为核心，把握行业定位

　　低碳物业管理以低碳建筑为基础衍生的服务行业，其目的不仅是为业主创造良好的生活空间，还为低碳建筑提供后续服务。低碳物业管理要以其特色为核心不断发展。与此同时，低碳物业服务企业要把握自身的行业定位，以创建优秀的节能环保物业企业为目标；以服务至诚、低碳节能、温暖万家为服务原则。低碳物业服务企业按照行业定位提出具体的实施方案，并以此督促、检查、规范各部门工作。在满足居民或用户的基本要求的前提下，做减少碳排量、节省能源的高品质物业服务。

　　(三)促进低碳物业管理的智能化、市场化发展

　　相对传统物业管理，低碳物业管理包含了更多的智能设备和先进技术，如智能管理系统、环保低碳清扫保洁设备、付费自动划款设备，风光互补路灯和太阳能LED先进技术等。低碳物业服务企业应不断加大科技投入，促进高科技产品和高素质人才的使用和培养。低碳经济概念从提出到现在仅有8年时间，但是世界各国都把低碳经济发展提升到了前所未有的高度。低碳物业管理在这不断增进的浪潮中，需要逐步引入市场竞争机制，树立品牌意识，学习国外先进的低碳管理技术，了解低碳生活方式的文化特征，倡导“低碳、健康、舒适”的服务理念。

　　总之，通过对低碳设备的维护，生产、生活垃圾的回收利用，倡导低碳生活等服务方式，使低碳物业管理实现科学环保的重大转变。在其发展过程中，国家应针对低碳和物业管理两方面来制定相应的法律法规，促进低碳物业管理的规范化、智能化及市场化发展。低碳物业服务企业则应以低碳为核心，承担起节能环保的社会责任；把握行业定位，树立自己的物业品牌和竞争优势。

• 郑文博,孔凡文.略谈低碳物业管理的发展[J].辽宁行政学院学报,2011(1)