业主临时管理规约

　　订立管理规约是业主之间的共同行为，通常情况下，管理规约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过。然而很多情况下，物业建成后，业主的人住是一个陆续的过程，业主大会并不能立即成立，但基于物业的正常使用和已经人住业主共同利益的考虑，有制定业主共同遵守准则的需要。因此，管理规约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为业主临时管理规约。对此，《条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约。建设单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订管理规约，业主大会制定的管理规约生效时临时管理规约终止。

　　为了避免“临时管理规约”损害消费者的利益，在《物业管理条例》(下称条例)中对临时管理规约做了明确规定。《条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益；第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。从条文中可见，《条例》把“临时规约”不得侵害物业买受人的合法权益作为“临时规约”成立的必要条件。同时，在程序上要求“临时管理规约”必须明示，供购房者在买房时判断其是否公平、公正。

　　1．临时管理规约承诺和约束的主体是多方面的。作为约束各方主体行为的书面协议，应由业主或使用人与物业服务公司、发展商共同制定，但在业主大会成立之前，发展商作为物业的第一业主，有权选聘物业服务公司，依据有关法规来制定管理规约，并将文本报批、备案。规约虽由一方制定，但开发商和业主、物业服务公司都要承诺遵守规约，甚至包括进入物业的与业主有关的访客、装修施工人员，这样才能保护各方的合法权益，保证物业管理的规范有序。

　　2．管理规约保护各方利益，管理规约必须遵守法律法规的规定，维护各方的合法权益。《条例》规定，管理规约不得损害业主的利益，业主有权拒绝侵害业主权益的规约。

　　3．管理规约须经业主签字方可生效。管理规约的内容既包括法律规范，也包括社会公德的内容。临时管理规约在售房时经业主、使用人签字，即得到书面确认以后才具有约束力。在国外，有时只要第一个业主签字，规约即可生效。目前在我国，一般要50％以上的入住业主签字以后才可生效。此时，即使个别业主不签字，也必须遵守规约。对于违反规约的行为，有关方面可以追究民事责任。

　　4．管理规约可以修订，具有阶段性的特征。管理规约生效以后，随着时间的推移，必然会出现一些新的情况和问题。因此，规约中一般规定，规约可以根据实际情况，遵循一定的程序进行修订，以保证规约的切实可行。在主委员会成立以后，管理规约可以被经业主大会修订过的新的管理规约所代替。

　　临时管理规约的内容可以因物业所处的地区、物业的类型等不同而有所不同，但其主要内容一般包括以下方面：

　　1．管理规约基本事项说明。

　　(1)公约的名称，订立公约双方的名称，订立公约的目的、意义。

　　(2)涉及物业的名称、位置，产权性质、权利范围、附属

　　设施，以及相关证件、文件的名称、编号等。

　　(3)物业服务公司的选择、合同关系，管理期限的约定。

　　(4)公约包括的附属及相关文件说明，公约生效的条件等。

　　2．有关内容一般包括管理的范围、对象，规约所涉及的各方，管理基金、管理费用等费用项目，不可抗力等内容。

　　3．业主、开发商、物业管理各自享有的权利、义务和管理责任划分。

　　4．对物业公共部分及公用设施的管理、管理费用和其他费用的规定。

　　5．业主大会及业主管理委员会的设立及职责范围。

　　6．相关法律责任和免责条款。

• 刘晓霞编著,住宅物业管理理论与实务研究,中国商业出版社,2009.05,第65页