物业维修管理

　　物业维修管理是指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同的规定，对其所经营管理的物业进行维护修缮的管理活动。物业维修管理有广义和狭义之分：狭义的物业维修管理是指对物业的养护和修缮；广义的物业维修管理则包括对物业的养护、修缮和改建。

　　1．经营和服务的双重性

　　物业管理是集经营、管理和服务于一体的管理行为。而物业维修管理则是物业管理的一个重要经营活动，它是对投入使用的物业进行功能的恢复和改善。物业维修管理关系到使用者的安全和切身利益，而且其所提供的维修服务也是有偿的，因此，物业维修管理同时具有经营性和服务性。

　　2．技术性

　　物业维修管理的技术性是指物业维修管理活动本身具有特殊的技术规定性。它必须以建筑工程专业以及相关的专业技术知识为基础，制定相应的技术管理规定和质量评定指标，并配备高素质的专业技术人员和技术工人才能较好地完成。物业维修活动的特殊性又决定了它具有独特的设计、施工技术和操作技能，其技术水平的高低直接关系到维修工程质量的优劣。

　　3．普遍性和分散性

　　由于受各种因素的影响，物业在使用过程中难以避免地要遭受损坏。根据不同的损坏程度，对物业的结构和部件等都要经常进行大、中、小修，这对所有物业来说都是普遍存在的。从另一个角度来说，由于损坏而要维修的往往只是物业的其中一部分，工作量较少，并且也较分散。

　　4．复杂性

　　物业维修管理的复杂性是由物业的多样性、个体性和物业维修的广泛性和分散性决定的。由于每一幢物业几乎都有独特的形式和结构，有单独的设计图纸。因此，物业维修必须根据不同的结构、不同的设计、不同情况的物业，分别制定不同的维修方案，组织不同的维修施工，这就给物业维修管理带来了复杂性。同时，还要对零星、分散又广泛的物业维修进行组织管理，这也使物业维修管理呈现复杂性。

　　5．计划性

　　物业维修过程本身就存在着各阶段、各步骤、各项工作之间的一定的、不可违反的工作程序。因此，物业维修管理必须严格按维修施工程序进行，这就决定了物业维修管理也必须按这一程序有计划地组织实施。

　　对物业实施维修可延长物业使用年限，减少自然淘汰率，节省建房资金，同时也可以提高物业服务公司本身的声誉，因此，每一个物业服务公司都要充分重视物业维修这项工作。

　　物业维修管理的总方针是实行“管养合一”，综合治理，调动各方面的因素对物业进行养护、维修。物业维修工作必须为业主或使用人的工作、居住生活和学习服务，为城市建设和管理服务。物业服务公司在实施物业维修操作时，必须遵循一定的原则。

　　(一)经济、合理、安全、实用的原则

　　物业维修管理要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理安排开支，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是维修计划与方案要定得合理，要按照国家的规定与标准修房，不扩大维修范围，不无端提高标准，不偷工减料；同时，要做到“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”；安全，就是要通过物业维修管理，使物业不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固，保证业主或使用人的住用安全，这是物业维修的首要原因；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在物业使用功能和质量上的需求，充分发挥物业效能。

　　(二)区别对待原则

　　各类物业都是社会物质财富的组成部分，爱护使用、注意保养、及时维修，保持物业正常的使用功能和基本完好，是物业管理的一项重要任务。但是，在这个过程中必须对物业“区别对待”。所谓“区别对待”原则，是指对各种类型、不同等级标准、不同建筑风格、不同结构的物业，应采取不同维修标准、不同维修方案。根据物业建筑的使用年限，可把物业大致划分为新建物业和旧物业两大类。

　　对于新建物业，维修管理工作主要是做好物业的Et常养护，保持原貌和使用功能。对于旧物业应依据物业建造的历史年代、结构、质量状况、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，考虑城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。如是居住区还要做好居住环境的综合治理。对结构较好、设备较齐全、等级较高的物业应按原有建筑风格和标准进行维修。

　　(三)为业主或使用人服务原则

　　物业维修管理的目的，是为了不断地满足社会生产和居民居住生活的需要，因此，在物业维修管理上必须切实做到为业主或使用人服务，建立、健全科学合理的物业维修服务制度。要教育维修管理人员真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，维护好住户的合法权益，切实做到为住户服务；维修管理人员要认真帮助住户解决他们的困难。这些是物业维修管理的基本原则。当然，按照市场运行规则，物业维修需投入建材、劳动力、机器、工具等，所以，交付使用后需收回成本和产生适当的利润，这些应当由业主或使用人来承担。

　　现代物业管理企业的实践经验从另一角度显示，物业维修管理的内容包括物业维修的质量管理、物业维修施工管理和物业维修的技术管理。综合起来，物业维修管理的内容如下：

　　(1)掌握物业的完好情况，根据物业的建筑设计用途定期对物业质量进行评定，按照物业的完好情况进行经营，保证用户的住用安全。物业的安全检查，是物业使用、管理、维护和修理的重要依据。定期和不定期地对物业进行检查，随时掌握物业健康状况，不仅能及时发现物业的危损情况，抢修危险，而且还能为科学地管理和修缮提供依据，正确地督导物业使用，延长物业寿命。

　　(2)制定和执行修缮原则、修缮范围和修缮指标，有计划地组织物业按年轮修，维护物业的使用价值，合理的延长物业的使用年限。

　　(3)制定和执行每年的修缮计划，分配年度修缮投资，审核修缮方案和工程预决算，以最小的消耗，取得最大的修缮效果。

　　(4)发包物业修缮工程，监督施工部门，按图施工，按规定要求进行操作，对重要部位和隐蔽工程及时验收，确保工程质量。

　　(5)组织自营施工的维修养护工程的施工管理工作，要根据年度计划和施工任务的情况，按季、月编制施工作业计划，把各项工作都纳入计划管理的轨道，使之协调开展，并进行工额消耗和质量考核。

　　(6)做好物业维修资料的收集整理工作，妥善管理物业技术档案，保持物业技术资料的完整，以方便日后查阅。

　　(一)搞好物业维修管理有利于物业的保值增值

　　物业就其自然属性来看，是由使用功能、物质性能和建筑形象三个基本要素构成的，而建筑形象又是由一定的空间组合、建筑形体、建筑式样、装饰色彩等构成的。物业的这三个要素的综合作用效果，能给人们带来生产、生活的舒适安全和美的享受。然而，在物业的整个使用寿命期间，随着时间的推移，由于自然侵蚀、使用不当、生物影响、灾害损坏等原因，使这三个要素的性能不断下降，造成物业损毁甚至倒塌，导致其货币价值和使用价值不断下降。因此，物业如不及时养护、维修和改建，就会过早损毁，以致缩短使用寿命，甚至发生严重损毁倒塌事故，危及业主的生命财产安全。只有通过物业维修管理，对物业进行适时的维修保养和改建，才能保证物业的质量和物业价值的追加，才能从根本上保证物业使用功能的正常发挥，并保持良好的物质性能和建筑形象，从而相对延长其使用寿命，充分发挥物业的效用，增强物业的安全性能，提高住户工作和居住的质量，并实现物业的保值增值，为业主增加财富，节省建房资金，同时为物业服务公司和国家带来直接的经济效益。

　　(二)搞好物业维修管理有利于房产经营的顺利开展

　　物业和其他商品一样，具有货币价值和使用价值，但也有其特殊性，主要表现在物业具有固定性、使用周期长和价值大等特征。这些特点决定了物业的价值实现过程也比较长，必须进行及时地维修，以保证物业的使用价值。物业建造完成以后，其价值的实现一般有两种途径：出售和出租。被出售的物业虽然得到一次性价值补偿，但由于其使用周期长而可能发生多次价值转移。物业价值多次转移能否实现，物业维修管理的好坏就成为重要的制约因素。必须设法保持或提高物业的使用功能，否则多次价值转移就不可能实现。同样，被出租的物业，其价值是通过租期内的租金收入实现的，一旦物业的使用功能退化，租赁活动必定受影响，甚至可能终止，物业价值的实现随之被迫终止或提前完结。所以为了保证物业价值的顺利实现，使房产经营能够顺利开展，就必须进行物业维修管理，做好物业维修管理工作就成了搞好房产经营工作的基础。及时地对物业进行养护、维修和改建，可以使物业的使用功能和外观不至于因长久失修而退化、破损，继续保持良好的功能和外观，从而可保证物业出租、出售经营活动的顺利进行。当然，物业和其他商品一样，要经营管理好，必须了解物业的结构、施工过程、建筑完损程度、物业和设备的质量等，这是经营管理的基础。

　　(三)搞好物业维修管理有利于物业服务公司的发展

　　前面已经讲过，物业管理具有经营性和服务性双重特点。这决定了物业管理是微利行业，物业服务公司只有靠质量取胜，才可能不断扩大业务量，增加营业收入和利润。物业服务公司毕竟是企业，它必须走“自负盈亏，自我发展”的道路，这样它就必须搞好物业维修管理。只有搞好物业维修管理，才能使物业服务公司在广大业主和住户中树立良好的信誉和企业形象，从而为争取更多客户、扩大市场份额、实现规模经济创造条件，也为开展多种经营打下良好的基础。随着社会主义市场经济体制的日益完善，市场竞争越来越激烈，良好的信誉和高质量的服务已经成为企业生存的最重要的资本，物业服务公司重视维修管理服务技术，就是在积累竞争资本。如果物业服务公司这种资本比较充足，它就能多接管物业，也有利于多开展各种特约特需服务和室内装饰等多种经营服务，从而可创造多种经营收入，增加利润。另一方面，搞好物业维修管理还可以在提高维修质量的前提下节约维修成本开支，从而降低企业管理成本，实现自负盈亏，自我发展。

　　(四)搞好物业维修管理有利于改善和提高居民生活水平

　　社会主义生产的基本目的就是为了满足人民群众不断增长的物质文化生活需要。应该说，从解放后到几年前，由于中国人口众多，住房供需矛盾一直十分突出。1978年通过对192个城市的调查发现，人均居住面积只有4.2平方米。截止到2008年底，全国城市居民的居住水平已达到人均居住面积29平方米。但在有些地区，有些楼宇，仍然需要通过物业维修管理中的改建工程，充分挖掘现有住房潜力；通过接长、搭阁、加层、放坡等方法，改善居民居住生活条件；通过维修管理工作，能保证住用安全和房屋设备有效地使用；同时通过物业维修管理，保持城市房屋的完美形象，起到美化城市环境、美化生活，加快城市建设的作用。总之，搞好物业维修管理有利于搞好城市建设，不断满足业主或使用人工作、学习、生活的需要，改善和提高居民生活水平。

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