物业管理需求弹性

　　物业管理需求弹性是指对物业管理需求的各个因素发生变化后，物业管理服务的需求量所发生相应变化的程度的比值。

　　经济学上的弹性表示存在函数关系的经济变量之间，因变量对自变量变动的反应程度。弹性的大小用弹性系数表示。弹性理论是专门从量的方面分析商品供求的变动率与价格、收入等影响因素变动率之间的关系。供求量对任何一个影响因素的变动的反应程度，都构成了一个特定的供求弹性。物业管理的供求弹性理论是分析物业管理市场的一个重要工具。

　　(一)物业管理需求的价格弹性

　　物业管理需求的价格弹性是指物业管理需求量对价格变动的反应程度，计算公式为：物业管理需求价格弹性=物业管理需求量变动的百分比÷物业管理价格变动的百分比

　　即

　　式中：E_dp——物业管理需求的价格弹性系数；

　　Q——初始需求量；

　　——需求的变动量；

　　P——初始价格；

　　——价格的变动量。

　　例如物业管理价格下降20％引起物业管理需求量增加30％，则E_dp = − 1.5，负号表示物业管理价格与需求的反方向变动关系，实际计算中，常取E_dp的绝对值。

　　当 | E_dp | > 1时，称物业管理需求是有弹性的。即物业管理价格的微小变化将引起需求量的较大变化。如果降价销售需求有弹性的物业管理服务，则销售者总收益会增加。

　　当 | E_dp | = 1时，称物业管理需求是等弹性(或单位弹性)的，物业管理价格与需求按同样的幅度变动。这时，无论降价或提价，都不会引起销售者总收益的变化。

　　当 | E_dp | < 1时，称物业管理需求是缺乏弹性或相对无弹性的。此时物业管理需求的变动率小于物业管理价格的变动率。如果提价销售需求缺乏弹性的物业管理服务，则销售者总收益会增加。

　　当时，称物业管理需求是完全有弹性的。此时在价格不变的情况下，需求量可以无限增加，需求曲线为一条水平直线。

　　当 | E_dp | = 0时，称物业管理需求是完全无弹性的。此时无论物业管理价格怎样变动，物业管理需求量都不变，需求曲线为一条垂直线。(见图)

　　物业管理需求的价格弹性是反映物业管理价格可变性的重要因素。许多经济学家都测算过住房需求对价格变动的敏感性，一般认为，住房需求为相对无价格弹性。这说明住房类似于食品、医疗服务，是人们生活的必需品。而物业管理的需求是随着房屋需求的变化而变化的，可以认为物业管理服务于房屋是互补品。因此，物业管理服务的需求也是相对无价格弹性的。

　　(二)物业管理需求的收入弹性

　　物业管理需求的收入弹性是指物业管理服务需求量对家庭可支配收入变动的反应程度。其公式是：

　　物业管理需求收入弹性=物业管理服务需求量变动的百分比÷可支配收入变动的百分比

　　即

　　式中：E_dy——物业管理需求的价格弹性系数；

　　Q——初始需求量；

　　——需求的变动量；

　　Y——初始收入；

　　——收入的变动量。

　　当E_dy > 1时，称物业管理需求是有收入弹性的，即可支配收入的微小变化将引起物业管理服务需求量的较大变化。需求有收入弹性的物业类型一般属高档物业(奢侈品)。

　　当E_dy = 1时，称物业管理需求是等收人弹性(或单位弹性)的，可支配收入与需求按同样幅度变动。

　　当0 < E_dy < 1时，称物业管理需求是缺乏收入弹性的或相对无弹性的，此时物业管理服务需求的变动率小于可支配收入的变动率。需求缺乏收入弹性的物业类型一般属于人们生活所必需的住房(必需品)。

　　当E_dy < 0时，物业的类型是低档的住房(低档品)。

　　(三)物业管理需求的交叉弹性

　　需求的交叉弹性是用来计量一种商品需求的变动对另一种商品价格变化的反应程度的。交叉弹性系数为商品A的需求变动率与商品B的价格变动率之比。

　　如果需求的交叉弹性为负，意味着商品B的价格上升，商品A的需求量就会下降，此时A与B为互补品。研究表明，住房与物业管理需求的交叉弹性为负，显然两者属互补品。

　　如果需求的交叉弹性为正，意味着商品B的价格上升，商品A的需求量却会增加，此时A与B为替代品。实践表明，家政公司提供的服务与物业管理服务需求的交叉弹性为正值，显然两者属替代品。

　　(四)物业管理的广告弹性

　　物业管理的广告弹性是指物业管理服务的交易量的变动率与广告宣传费用变动率之比，它可以用来估计广告宣传费用究竟能带来多少收益的增加。由于物业管理的社会性，使得物业管理服务本身具有重大的社会影响，好的口碑和信誉能使物业管理企业产生源源不断的需求。

　　广告弹性系数=物业管理服务交易量的变动率÷广告宣传费变动的百分比

　　即

　　式中：E_da——物业管理服务的广告弹性系数；

　　Q——初始及交易量；

　　——交易变动量；

　　A——初始的广告宣传费用；

　　——广告宣传费用的变动量。

　　E_da > 1表明物业管理服务交易增加的比率大于广告宣传费用增加的比率。

　　E_da < 1表明物业管理服务交易增加的比率小于广告宣传费用增加的比率。然而，即便如此，作为总收益的绝对数仍可能比广告宣传费用的增加数大得多，这就是许多物业管理企业热衷于在各大媒体、各种场合宣传自己的原因。

　　物业管理市场需求弹性在物业管理公司经营决策中具有很重要的作用，主要是：(1)科学分析与利用物业管理服务项目的需求价格弹性，进行正确的经营决策。不同的物业管理服务，其需求的价格弹性也有不同。当价格发生增加(减少)变动时，消费者对它的需求量以及物业管理公司的收入变化情况也不一样。具体来看，基本上有以下结果(假设其他因素不变)，见表。

　　表表明物业管理公司在进行经营决策时，要在科学分析某服务项目的价格弹性的基础上，注意以下方面：

　　第一，对于缺乏价格弹性的服务项目，比如与人们生活紧密相关的公共性服务，物业管理公司可以通过适当提高服务供给价格来增加公司的收入。但是，由于我国目前对普通住宅小区公共性服务项目实行限价政策，所以，就普通住宅小区来说，采取提高服务价格的策略是不可行的。但对一些高档住宅(如花园别墅)，以及一些大型商厦(如写字楼)、工业仓库、菜市场等物业的管理服务，对公共性服务项目适当提高服务价格还是可以的。

　　第二，对于富有价格弹性的服务项目，例如一些专项与特约服务项目，像家电维修、接送孩子上下学、家务劳动、代送病人去医院、代收代缴各种费用等等，物业管理公司就可以通过适当降价来促进消费，扩大消费量，进而提高本公司的收入。那种一味追求利润，不考虑服务项目的弹性与性质的做法，显然是得不偿失的。

　　第三，对于单一价格弹性的服务项目(一般是近似单一价格弹性)，因为不管价格如何变化，需求方的消费量都不会改变。因此，物业管理公司要灵活利用这一特点，采取灵活的价格策略，力求市场形势对本公司有利。例如，为了扩大市场份额时，就可以适当降低该类服务的价格，把竞争对手排挤出该类服务的供给市场(这实际上也就是一种渗透定价法，即用较低的价格来占领市场的定价方法)；而当为了宣传与提升本公司的形象与声誉，提高该类服务的品味与层次，树立优秀晶牌时，也可以提高该类服务的价格。在实际操作中，物业管理公司经理要善于抓住机会，及时采取．相应的价格策略，力争先发制人。

　　(2)充分重视人们的收入变化，根据服务项目的需求收入弹性作出有利的决策。相对于居民的收入来说，有些物业管理服务项目是高档商品，有些则是中档或低层次(最基本)的服务。物业管理服务的档次不同，其需求的收入弹性也不同，这直接影响着物业管理公司的利润。所以，物业管理公司要充分重视人们的收入变化，根据服务项目的需求收入弹性作出对自己有利的决策。

　　一般来说，不同需求收入弹性的服务项目，消费者收入发生增减变化对其需求量以及物业管理公司的利润(收入)影响的情况(假设其他影响因素不变)如表所示。

　　根据表的结论，物业管理公司在进行经营决策时，要注意以下方面：

　　第一，物业管理公司要高度重视某国国民经济、某区域经济、某城市经济、某单位经济、某行业甚至某些客户收入(利润)状况的预测，科学分析和断定其景气指数的大小、数值的高低与时间的长短。在这个基础上，再作出有利的经营决策。比如，当经济比较景气，持续时间可能较长，服务对象的收入(利润)有可能较大幅度地增加时，物业管理公司就要做好准备，以便更多地提供一些富有收入弹性的管理服务商品，占领相应的市场，获得更多的收益与利润。

　　第二，对于收入无弹性的管理服务，物业管理公司要在提高服务质量的基础上维持现状，既不要增加其供给，也不能减少其供给。

　　第三，对于富有或缺乏收入弹性的管理服务，物业管理公司要根据用户(居民或企业)收入(利润)的可能变化，及时调整供给品种与结构，增加高中档、特约管理服务项目，减少甚至取消低档、过时的服务项目，保证既满足多数消费者的需求，又最大限度地增加自己的经营利润。

　　第四，对于单一收入弹性的管理服务，物业管理公司要根据消费者收入(利润)的可能变化，及时提供与收入(利润)等比例变化的管理服务，尽可能地增加自己的经营收入。

　　第五，对于负收入弹性的管理服务，物业管理公司要逐步、稳妥地减少供给，在照顾个别消费者的基础上(可改成特约服务)，集中大量优势人力、物力与财力，提高服务档次与质量，力争扩大物业管理市场份额。

　　当然，物业管理服务商品的高、中、低档是相对的，它在不同时代、不同地区、不同城市是不同的，甚至对于不同层次、不同年龄、不同教育背景的人群来说也是不同的。物业管理公司要确实看到这一点，不能简单地认为某项管理服务是或高或中或低档的服务，而要真正做到具体问题具体分析，在科学分析与预测的基础上，及时提供社会确实需要的、市场前景良好的管理服务。这样，既是对社会的有益奉献，也有利于提高本物业管理公司的市场竞争能力。

　　需要补充说明的是，物业管理公司经营富有收入弹性的服务项目，虽然利润较高，但风险也比较大。所以，物业管理公司要善于控制风险，化解风险，真正把风险变为自己的财富。这方面最为传统的方法就是经营多品种、多种收入弹性的管理服务商品。

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