洼地效应

　　在经济发展过程中,人们把“水往低处流”这种自然现象引申为一个新的经济概念,叫“洼地效应”。

　　从经济学理论上讲，“洼地效应”就是利用比较优势,创造理想的经济和社会人文环境,使之对各类生产要素具有更强的吸引力,从而形成独特竞争优势,吸引外来资源向本地区汇聚、流动,弥补本地资源结构上的缺陷,促进本地区经济和社会的快速发展。简单地说，指一个区域与其他区域相比，环境质量更高，对各类生产要素具有更强的吸引力，从而形成独特竞争优势。

　　1、区域比较优势为基础

　　比如深圳,它拥有国家所给予的巨大的政策优势、沿海并与香港毗邻的地缘优势,吸引了来自全球各地的资金、技术和人才,以致在短短的二十年里就从一个偏僻落后的小渔村发展成了一个繁华兴盛的国际大都市。在这个过程中,深圳之所以能吸引各地的资金、技术,靠的就是政策优势和地缘优势所带来的“洼地效应”,而这种效应的产生完全是诱导性的,当某地和其他地方相比不具有任何比较优势时,就会形成一片吸引力上的高地,抬高资金和技术的进入门槛,其发展前景也就不会乐观。

　　2、产生的内在机制是资本等对利润的追求

　　这一条符合资本的天性,资本寻求扩张是一种本能的需求,而通过扩张来获得利润是它的一种天性,我们现在搞市场便不能忌言资本,而谈资本却遮掩它的天性无异于掩耳盗铃。从纯经济学上来讲,资本也是由以前的资金、劳动力、技术和资源相结合而产生的,作为生产要素之一,它分得利润也是天经地义的。尤其是在技术、专利也能参股的今天,按劳分配和按资分配相结合也不再是一个陌生的话题。资本的拥有者正是看到了当地的比较优势,并从比较优势中看到了获取高额利润的可能,才会把资本投向这个地方而不是另外的地方。能获取相对于其他地方高得多的利润,这就是“洼地效应”形成的动力之源

　　3、洼地效应一个历史过程,有它自己产生、发展、壮大、消亡的客观规律

　　随着基础建设的完成,各项规章制度的完善,“洼地效应”才会慢慢显露出来,但是随着资金、技术、劳动力的不间断流入,市场开始饱和起来,对外依赖开始加大,争水、争电、争地皮变得日益严重,比较优势开始丧失,资金、技术等流入速度减缓,“洼地效应”渐渐消失,当地开始步入成熟发展期,这也跟水流随着位势的消失而流速趋缓的原理一样。

　　洼地效应是驱动经济发展的重要动力,那么本着发展区域经济的目的我们应如何创造“洼地效应”呢?

　　首先,政府在尊重市场客观规律的基础上制定出一系列的有利于营造“洼地效应”的政策制度。

　　政策制度环境对于经济发展来讲是一个非常重要的软性环境(香港的成功就是一个典型的例证),而政策优势是一个地区最大的比较优势之一。只要牢牢把握住了这点,就抓住了营造“洼地效应”的大方向。

　　其次,在综合分析、对比本地资源、人才、技术的基础上,找出本地的比较优势,优先发展优势行业。

　　比如湖南省竹业资源居全国之首,就可考虑发展竹子的深加工、精加工产业,把政策扶持、资金和本地的独有资源结合起来往往是经济上出奇制胜的一大法宝。株洲是几大铁路交汇处,交通方便,又毗邻长沙、湘潭,可优先发展商品流通业。而旅游业作为全世界的一个相对新兴产业,被誉为“无烟工业”,它对经济的带动因素以及抗经济衰退的能力受到了各国越来越高的注意,旅游业资源作为一种相对稀缺资源,是一个地区非常重要的比较优势。作为国家森林公园的张家界在这一点上拥有得天独厚的条件,是促进湘西经济发展并拥有巨大潜力的经济发动机。一旦这个发动机运转起来,就会带动当地其他相关产业的发展,扩大需求,提高市场容量,从而形成比较优势。这些对于其他地区区域经济发展亦有着同样的启示。

　　最后,也要注意交通、能源供应、通讯等硬件的建设,这些也是现代社会大生产所必不可少的。

　　这些硬件和政策制度环境等软环境的建设是相辅相成的,最好的软环境最终也得靠硬件表现出来,硬件和软件就像驱动经济的两个轮子,缺一不可。在现代社会下,我们根本不能想象在一个交通闭塞、能源匮乏、通讯不便的环境下如何发展经济。只有当一个地方内在的资源优势、外部创造的政策优势与交通等硬件有效地结合起来时才能创造最大的“洼地效应”。

　　1、背景分析

　　在中国，房地产物业作为主要的投资手段，不仅是保值增值的载体，还是规避通货膨胀的主要手段。对房地产来说，“价格洼地”是促进房地产销售的主要因素之一。所以说，只要洼地存在，房地产就有上涨的空间。既然有“洼地效应”，就一定有“标杆效应”。所谓的“标杆”效应，就是指在某一区域内，知名开发商的项目影响着整个区域房价的走势。由于购房者对其品牌认知度较高，导致楼盘价格往往要比同一区域其他楼盘高出一大截。

　　“洼地效应”与“标杆效应”，两者是相辅相成的。

　　2007年，由于深圳房地产价格高企，其“标杆效应”直接使广州房价提升了一个台阶，佛山、东莞、清远马上形成了“价格洼地”，成了投资者的乐土，房价水涨船高。可谓“一人得道，鸡犬升天”，这些城市的商品房价格也扶摇直上。

　　2008年，随着金融危机的蔓延，深圳经济遭遇前所未有的冲击。房地产价格出现回落，价格标杆下降了一个台阶。自然，价格“洼地效应”也没有那么明显了，于是，佛山、东莞、清远等周边城市房价也出现了大幅度的下滑，投资者基本销声匿迹。

　　2009年，随着货币的流动性增加，在刚性需求释放和经济转好的背景下，深圳房价企稳，并稳步提升，“价格标杆”重新竖起，佛山、东莞、清远楼价也随之复苏，已经接近2007年最高价格水平。

　　2、形成原因

　　“洼地效应”和“标杆效应”在房地产市场屡见不鲜。

　　(1)地价不是推动房价走高的主要原因，而是房价推动地价走高。客观世界有自身规律，房地产市场也如此。行内人士都应该清楚，地价是随着房价起落的，房价升高导致地价增值，房价下跌导致地价萎靡。

　　(2)“洼地”和“标杆”两个效应是同时存在的，也无处不在。不论是一线城市，还是二三线城市，甚至更小的县城，“洼地”和“标杆”两个效应都同时存在，也无处不在。这两个效应是左右房地产价格起落的两个因素。

　　3、解决方案

　　政府制定的房地产政策有几个方面是值得商榷的：

　　(1)希望通过廉租房与经济适用房来降低房价

　　刚才分析了“洼地”和“标杆”两个效应，高价房上涨带动低价房的上涨，而不是低价房制约高价房的上涨。因此，希望通过廉租房与经济适用房来制约房价，从目前来看，效果并不明显。这已经说明了问题。更何况，各地的廉租房与经济适用房招标结果很不理想，很多地方出现了无人应标的局面。这虽然与开发商利润的薄厚有很大关系，但“标杆”效应也在起作用。更何况，国内廉租房与经济适用房的相关法制还不完善，公开、公正与公平很难做到。

　　(2)希望通过控制地价来控制房价

　　土地是面粉，房子是面包，指望通过面粉价格来调节面包价格，往往会背道而驰。从前两年来看，房价上涨反而刺激了地价上涨，地价上涨又刺激了房价上涨。控制地价上涨的措施并没有起到实际效果，治标不治本。

　　(3)希望通过抑制购买力来控制房价

　　前段时间，国家通过提高贷款成数、银行利息等措施来调节房价。这确实起到了一定的效果，但并不明显。实际上，还是由于个别区域房价的“标杆效应”引起“洼地效应”，导致房价轮番上涨。

　　因此，还是应从“标杆效应”入手，利用平衡“洼地效应”来调控房价。以抑制最高房价来限制整体房价的上涨。

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