次级房贷

次级房贷(Subprime Mortgage Loan)

　　次级房贷，全称为次级房屋抵押贷款，简称次贷，指银行针对信用记录较差的客户发放的房贷。

　　其与一般房贷最主要的不同点在于，这种贷款是提供给那些信用程度较差，及还款能力比较弱的购屋者，其利率也比一般抵押贷款高二至三个百分点。

　　美国的按揭贷款按照信用等级大概可以分为三类：(1)优质或A级按揭(Prime mortgage)：一般是指信用等级较高，且借款人有稳定收入、债务负担合理的按揭贷款。按照美国通用的FICO信用评分体系(从300分起，满分为850分)，借款人的评分应在660分以上。(2)次级或B级按揭(Subprlme mortgage)：是指借款人信用评分在620分以下.或收入较低、债务负担过重的按揭贷款，其违约风险自然要大得多，利率比优质按揭贷款利率高2%-3%。(3)Alt—A级按揭或“等同A级”按揭(Alternative—A mortgage)：位于优质和次级之间灰色地带的按揭，均可称为Air—A级。

　　借款人一般信用记录良好，但缺少存款、资产和稳定收入的合法证明文件。这类按揭被认为比次级按揭“安全”，但利率比优质按揭一般要高出100-200个基点。除此之外，还有一种Jumbo按揭(Jumbo Mortgage，或译。珍宝按揭”)，其本意是特大按揭贷款。衡量房主信用等级的主要指标还有信用记录、DTI(debt service—to—income)比率、LTV(mortgage loan—to--Yaluc)比率，信用得分较低或DTI比率大于55%以及uV大于85%的房主通常被认为信用等级较低。

　　美国次级抵押贷款市场的兴起主要源于以下几个原因：

　　一是法律制度为次级抵押贷款市场的兴起提供了机会，1980年联邦立法规定了利率上限，但从1982年开始，法镎允许放贷者的抵押贷款利率浮动。

　　二是1986年的税制改革法案规定，居民抵押贷款利息支出在税法上可以抵免，而其他形式的消费贷款利息支出则无法抵免，与其它形式的消费贷款相比，居民更倾向于使用住房抵押贷款进行融资，改善居住条件和提高生活质量。

　　三是计算机和信息技术的发展降低了次级抵押贷款的成本，昔日贷款主要依靠放贷人员的主观判断，现在改用计算机进行模拟，大大降低了放贷机构的人力资本成本。四是信用评分统计系统的发展，使得对贷款者的信用风险评估具有连贯性，而且准确性也提高了。发放的住房抵押贷款通过证券化(如发行债券等形式)在二级按揭市场上进行流通，通过二级按揭市场，这些证券的风险分散了。同时为投资者提供了高收益、高质量的证券，二级市场的发展反过来又促进了住房抵押贷款的发放。

　　在次级贷款兴起之前，主要由联邦住房当局(the Federal Housing Associstion，FHA)提供抵押贷款，但联邦住房当局提供的抵押贷款品种较少，而且贷款条件缺乏灵活性，不能随着市场条件的变化而变化。次级抵押贷款兴起于20世纪90年代中期，2000年以来获得大力发展，随着美国房地产市场的升温，大量资金向房地产市场集中，加上美联储实施的减息政策，以房产作抵押进行贷款既合算又安全，美国人的购房热情空前高涨，即便还不起月供，也可以通过将房产二次抵押来偿还，但对于低收入、信用等级较低的美国家庭而言，获得银行贷款还是不太容易，放贷机构为了充分享有房价上涨所带来的高收益，加大向信用等级较低的借款人推出次级抵押贷款的比重，次级抵押贷款市场迅速发展，1994—2005年，次级抵押贷款年平均总额增加25%，2006年次级抵押贷款资产总规模达到6400亿美元。田次级抵押贷款的兴起刺激了美国的住房需求。放松了对穷人的贷款条件，次级抵押贷款逐步取代了联邦住房当局的抵押贷款。

　　尽管信用评级系统发展很快，所提供的信息质量也很高，次级抵押贷款市场仍然在1998—1999年问经历了。第一次危机”。随着东南亚金融危机的爆发，投资者对于高风险抵押证券的兴趣骤减，结果大量次级抵押贷款发放者濒临破产。直到2003年，房屋抵押贷款市场中次级抵押贷款仍然没有占据主导地位，住房抵押贷款的发放主要参照GSEs(Fannle Mae，Freddie Mac)四所制定的。统一”标准，然而，到2006年，一半以上的住房贷款不再参考GSEs制定的“统一”标准。次级抵押贷款和ALT—A贷款占到抵押贷款总量的25%。传统的抵押贷款仅占到抵押贷款总量的36%。

　　目前，抵押贷款的一半仍然由存款机构发放，但随着证券业的发展，存款机构仅拥有30%的优质贷款，截至2006年底，38%的优质抵押贷款由GSE证券组合持有，18%由私人证券组合持有，5%由金融企业持有，剩余的由房地产投资基金和居民持有。

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