房地产租赁

　　房地产租赁是指出租人将土地使用权同地上建筑物、其他附着物或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　房地产租赁是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。

　　房地产租赁属于财产租赁的一种，其基本特征是：

　　(1)房地产租赁是双务、有偿、诺成、要式的民事法律行为。租赁的成立，以双方当事人意思表示达成一致为准，不需实际交付房地产，此为“诺成”；承租人取得房地产的使用权，必须按照法律规定或者双方约定向出租人交纳租金，此为“有偿”，这一点使房地产租赁与房地产借用(或称使用借贷)相区别；出租人负有按约定将房地产交付承租人使用的义务，承租人负有按约定向出租人交付租金的义务，此为“双务”，这一点使之与房地产赠与相区别；房地产租赁一般应采取书面租赁合同形式，并且须经有关行政管理部门(包括地产管理部门和房产管理部门)登记，此为“要式”。

　　(2)房地产租赁中的出租人必须是对特定的房地产享有所有权或使用权的人，即必须享有进行出租的处分权能。承租人取得的只能是房地产的使用权，而不是所有权，这一特征使之与房地产买卖相区别。

　　(3)房地产租赁的标的是特定的房地产，包括地产和房产。在我国，目前地产租赁只存在国有土地使用权租赁这一种形式，房产租赁形式则相对较多。

　　(4)房地产租赁具有期限性。期限的长短依法律规定或当事人约定，如国有土地使用权租赁期限就受到法律规定的国有土地使用权出让期限制约，私房租赁期限则一般由双方当事人自行约定。

　　“租赁权的物权化”是现代房地产租赁的发展趋势和显著特点。现代各个国家和地区的民法为了保护承租人的利益，稳定社会生活秩序，而赋予承租人基于租赁合同而取得的债权——租赁权以物权的效力。例如《日本民法典》第605条明确规定不动产的承租权登记后成为物权；《德国民法典》规定承租人的先买权；台湾地区的民法第425条规定租赁权可对抗物主的财产所有权。

　　白建国至改革开放初，我国城市一般没有专门从事房地产租赁的管理机构，由此自然也不会有统一完整的房地产租赁市场.各类房屋租赁交易和土地转让多是白行进行，权属转移极度混乱，逃税漏税现象严重。1988年，国家建设部、国家物价局和国家工商行政管理局联合颁布‘关于加强房地产交易市场管理的通知'文件之后.房地产租赁市场由此发生了根本性的变化 一是各地相继建立起专门机构，实行了以房地产主管部门为主的完整统一的市场管理，有效地对房地产租赁市场进行了综合治理。二是按照社会主义市场经济的发展需要，结合本地实际情况，建立了各种规章制度.制定了相应的配套措施.努力使房地产租赁市场逐步纳入科学化、规范化的管理。三是在扎扎实实工作的基础上，通过采取各种形式的宣传活动，大大提高了房地产租赁市场的透明度和知名度。

　　但是，房地产租赁市场毕竟是在形成之中，兼之先天不足，基础薄弱.虽然有了较大的变化，仍有许多地方亟待完善；

　　一是参与房地产租赁市场管理的有关部门，对各自的管理职责认识不一，致使市场管理内耗严重

　　二是市场管理仍然存在。纵不到底、横不到边 的问题，以房地合资经营及柜台出租等方面尚未纳入市场管理之中

　　三是市场管理体系不健全，租赁管理程序尚欠规范.等等。

　　根据上述情况，必须把房地产租赁市场管理放在首位。按照社会主义市场经济的需求.以整顿租赁为突破口.以价格管理为桉心。以综合治理为手段，建立统一完整的房地产租赁市场体系.逐步完善房地产租赁市场管理。

　　(一)实行全方位管理，形成统一完整的房地产租赁市场。

　　针对市场的实际情况，要切实加强房地产租赁的全方位和深层次的市场管理，努力形成统一完整的房地产租赁市场。在营业房管理中.即要抓紧一般营业房租赁管理，同时不放过联营、承包经营和自营等特殊形式租赁管理在住宅租赁管理中，即抓好集体自管房的出租管理.同时又克服重重困难，坚决开展市区和市郊私有住宅的出租管理工作。邢台市在具体工作中，按照先易后难、先主后次的原则，重点突破.开辟一块.巩固一块，首先从营业房入手，然后发展到住宅租赁 经过一段时间的努力，现巳基本形成了统一完整的房地产租赁市场

　　(二)组建调控有力的房地产市场管理机构，进一步加强市场的综合治理

　　房地产租赁市场是一项综合性的管理工作，涉及物价、工商等行政管理部门.必须同这些部门密切合作，才能顺利有效进行市场管理工作。为了切实傲到这一点，成立了以房地产行政主管部门为主，吸收工商、物价等有关部门参加的房地产市场管理委员会，具体规定各参与部门的职责，协调有关都门在市场管理中的行为，切实避免有利争抢、无利推诿的现象，尽可能减少市场管理的内耗。1989年8月，邢台市房地产管理会同市工商行政管理局等有关部门联合发布了(关于加强房屋租赁管理的通告》，明确规定：凡承租市区公、私房或柜台从事工商业活动的单位或个人，必须持有市房地产交易所办理的《房屋租赁许可证》.方可向银行申请办理立户帐号。1989年1 2月.市房地局又会同市工商局、市物价局、市公安局和各区政府联合颁布了《关于加强房产租赁管理的通告》和《关于加强市区私有住宅租赁管理的通告》，规定

　　①住宅租赁由市房地产交易所提供登记监证手续。街道居委会和村委会代为办理并收取管理费，每问(建筑面积lO平方米左右)每月收取1.5元.由出租方按租期一次交纳

　　②联合经营和承包经营用房.均须纳入房产租赁管理范围，一律办理登记手续。管理费计收标准：承包经营按承包期内总租额的2%计收.由承包主交纳}联营按年租额的2%计收.由产权方交纳

　　③产权人自己经营的营业用房，须经市房地产交易处审验产权所有手续，并办理《房屋自营许可证》，然后持此证向工商管理部门办理‘营业执照》.市房地产交易处每年接规定数额收取自营用房审验费；

　　④市、县房管部门出租的营业甩房，须经市房地产交易处办理租赁鉴证手续.并由租赁双方各交纳租金总额2%的管理费。通过市场有关管理部门的联合行动，形成了房地产市场综合治理体系，太大减轻了工作难度，有效地控制了房屋租赁活动中逃避管理的不良现象。在1990年，全市两区工商局共按制催迫500余租赁户到我处办理了租赁管理手续，收取管理费7，5万元I在市郊结合部开展私房租赁管理工作中，由于得到乡村组织的大力配合，在7个月的对问内，清理整顿8个乡(办事处)，42个村(居委会).办理租赁手续1576户，收取管理费3.13万元，从而有效地保证了市场租赁管理工作的顺利进行

　　(三)坚决进行治理整顿.建立房地产租赁市场的和正常秩序.

　　租赁市场形成之初.往往存在着非常混乱的现象.

　　一是租赁契约不规范，双方的权力，责任和义务不明确.不履行必要的公证和备案，因此毁约、改约和不履行合同的现象时有发生

　　二是租金严重超标，房主任意抬高价格，每平方米租金5O一100元不等

　　三是倒手转租、从中谋利的现象不同程度的存在

　　四是房屋租赁双方采取各种形式，隐价瞒价，以降低管理费额

　　五是利甩租赁房屋进行违法犯罪活动，有的房主把房屋租给一些不法分子，影响社会的治安秩序。

　　邢台市针对本市的有关情况，对租赁市场进行了坚决的治理整顿。1989年下半年抽出一百天的时间，对市区主要街道的一千糸户营业甩房进行了突击清查1990年以来对市区两条街道和市郊37个村庄的住宅租赁进行了全面整顿。在上述活动中，把清理整顿与摸清市场租赁底数、理顺管理关系等工作有机结合起来，一边清理整顿，一连理顺关系，一边建立台帐，共计发放营业房屋租赁许可证1750份，发放住宅租赁许可证1500份，建立了比较完整准确的房屋租赁台帐，基本实现了政策、租价、表格、管理和手续五统一.

　　(四)措施灵活，方法多样，努力提高房地产租赁管理工作的水平。

　　在房地产租赁市场管理工作中，针对不同情况和阿题。采取灵活机动的管理办法。具体做法是：

　　一是主动出击如89年和90年对营业甩房的租赁清理整顿工作

　　二是在清理私人住宅租赁的工作中.会同市公安局、街道居委会和村委会，深入市区街道和市郊村庄， 野照租赁许可证和清理临时户口结合在一起，大大提高了房屋租赁管理工作的成效三是长期进驻市区一些综合性大型市场，根据其经营规模大、经营形式多样的特点，采取派人进驻办公的办法.直接参与商场自营、转租及柜台出租等一系列经营活动，及时办理一切房屋租赁和柜台出租手续

　　(五)实行目标管理，加强内部建设。

　　明确工作目标，层层分解到人，并制定具体的奖罚措施，充分调动干部职工的积极性。如邢台市在清理住宅和营业用房租赁工作中.把工作的优劣同个人的经济得失紧密结合起来，按街道分片包干，定时定责定量奖罚，每星期检查一次，每半月交流总结一次.每月兑现奖罚，大大调动了干部职工的积极性.不仅在正常时间抓紧工作，而且利用中午 晚上或节假日加班办理.大大促进了工作的进展。在繁忙的工作中，干部职工努力做到既是管理员、又是宣传员、调解员和服务员.认真负责，秉公办事，受到有关部门和承租单位及个人的一致赞扬。

　　(一)必须注重市场管理各部门之间的综合协调工作，为市场管理提供良好的管理基础。

　　房地产租赁市场管理是个综合性的工作，虽然以房地产管理部门为主，但仍需要工商、物价、公安和各区政府的参与和配合。各参与管理的部门.在搞好搞活房地产租赁市场的整体目标上是一致的.但由于其所处位置不同，看问艨的角度不一，特别是利益趋向各异， 由此也给市场管理造成程度不同的负面效应。这种现象是市场建立初期不可避免的，问鼯是如何更好地协调和改变这种状况。改变的途径无非有三种

　　一是如前文所说成立由主管市长挂帅、由有关部门组成的市场管理委员会，对参与市场管理的有关部门进行经常不断的有效的协调，保证市场管理工作的胜利进行

　　二是具体明确有关部门的职责和分工.避免在工作中相互扯皮或乱弱皮球、互设障碍等现象

　　三是参与市场管理的有关部门要抽调政治素质好、工作能力强和暖全大局的干部职工进入市场管理结构。

　　(二)注重市场管理的整体效益，切实避免管理工作中片面追求经济效益的不良现象

　　房地产租赁市场是在改革开放过程中出现的，是实行社会主义市场经济所需要.必须注重市场管理中的经济效益。但.房地产租赁管理又是房地产行业管理的重要内容，它的根本目的在于通过规范租赁双方的行为，努力创造一种良好的环境，因而又具有授为重要的社会效益。因此.在完善市场管理上要克服单纯追求经济效益的倾向。正确议识市场管理中的综合性效益，如果社会效益见效了，市场管理完善了，经济效益必然也就随之而提高了

　　(三)必须总结和研究市场管理，运用理论和政策来指导工作。

　　建立和完善房地产租赁市场管理是个新兴事物.我们就必须采取一边摸索前进一边及时总结提高的办法.并使之逐步上升为系统完整的理论.不断提高市场管理水平水平。同时，要立足于社会主义市场的基础上，在不断总结本身经验的前提下。积极借鉴目前世界上一切发达国家的有益经验.取长补短使我国房地产租赁市场的建设和发展步走弯路.缩短成熟期.减少不必要的损失。