房地产政策咨询

　　房地产政策咨询是指房地产交易市场中属于政策性、技术性专门业务范围的咨询，是房地产咨询服务的一部分，是房地产经纪人开展经纪活动的准绳。按政策机构提供的不同服务，房地产政策咨询服务主要有：房地产法律法规咨询、房地产交易手续咨询、房地产诉讼仲裁咨询、房地产税费咨询。

　　房地产政策咨询服务主要有以下几类：

　　1．房地产法律法规咨询

　　房地产法律法规是调整当事人(如个人、法人、国家)在房地产开发、房地产交易、房地产管理及其他与房地产相关的各种社会关系中的法律规范。任何人都必须严格遵守法律法规，不得有违反法律法规的行为，否则轻则财产受到损失，重则可能受到法律的制裁。由于房地产法律法规内容繁多，房地产交易主体不可能都了解，有必要借助房地产经纪人的专业特长，使自己避过法律的盲区，并利用法律来保护自己的权益。

　　2．房地产交易手续咨询

　　房地产经纪活动涉及大量的交易手续，交易环境和交易方式的差异决定了交易手续的不同。如房地产抵押和商品房买卖，就要涉及不同的交易手续。房地产经纪人的丰富经验可以让交易手续在执行当中顺利完成，大大节约客户的时间与费用，给客户带来便利。

　　3．房地产诉讼仲裁咨询

　　在房地产交易过程中，难免会出现一些纠纷。不论这些纠纷是什么原因造成的，当事人中总有一方可能遭受到损失，需要保护或追回自己的权益。此时，究竟是采取诉讼程序，还是要求仲裁，对于受损一方来说面临一种选择。诉讼与仲裁各有利弊，且在具体运用中专业性很强。当事人在感到力不从心时，可以向房地产经纪人进行咨询。

　　4．房地产税费咨询

　　房地产交易涉及很多的税费。交易者都希望减少交易成本，避免不必要的税费开支，为此，消费者就需要得到房地产经纪人的专业指导和帮助。

　　房地产政策咨询是房地产信息咨询一个重要的组成部分，房地产政策是“国家和地方政府为贯彻一定历史时朗的房地产路线而制定的行动准则”，在房地产业的每一领域每一环节，都有相应的房地产政策指导着房地产经营与管理的实际运作。政策咨询所能提供的服务就是：对外宣传和解释国家或地方最新的房地产法规政策；指导客户在房地产投资、开发、交易等过程中灵活运用相应的政策；对客户的房地产经营活动的合法性(即是否符合有关政策法规)作出评议等。房地产政策咨询内容广泛难度较大，所要处理的问题通常错综复杂，政策咨询业务的顺利开展，关键的问题在于咨询人员对房地产政策的掌握、理解以及运用自如的程度。在对房地产政策法规的掌握上，咨询人员应注意做好如下几点：

　　(一)全面熟悉国家和地方的房地产政策法规

　　房地产政策因要指导房地产运行的方方面面，所以它包罗着极其广泛的内容，政策咨询人员对所有的法规政策都应了如指掌。通常咨询人员要熟悉的法规政策宅要包括以下几个方面：

　　(1)对房地产运行各环节有总体性指导作用的政策法规。目前主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定的，它在房地产开发、房地产交易，房地产权属管理等方面均制定了相应的行为准则，房地产政策咨询人员首先应熟读本法。

　　(2)指导房地产开发的政策法规，譬如有：土地管理法、国有土地使用权出让转让条例、征地管理规定、城市房屋拆迁管理办法、城市规划法、城镇土地开发和商品房贷款办法等，只有在熟悉这些政策法规的前提下，咨询人员方可为客户在取得土地使用权、安排资金投入、顺利完成土地与房屋开发等方面提供必要的帮助。

　　(3)指导房地产交易的政策法规。譬如有：商品房预售管理办法、房产交易价格管理办法、城镇房地产转让条例、城镇房屋租赁条例、城镇房屋互换管理办法、房地产抵押管理办法、房地产评估条例以及房地产税法方面的有关规定，只有相当的熟悉这些政策法规，咨询人员方可为房地产开发商、房地产交易者的房地产买卖、租赁、互换、抵押、典当等交易行为的合法性提供足够的政策依据。

　　(4)指导房地产产权登记、交易鉴证等方面的房地产行政管理政策法规。譬如有：城镇房地产产权登记条例、房地产纠纷仲裁办法等，熟悉这些政策，咨询人员方能保证客户在完成房地产交易行为时，可获得足够的法律保障，在产生房地产纠纷时可顺利地得到解决。

　　(5)指导房地产经营管理的政策达规。譬如有房地产开发经营条例等，熟悉这些法规政策，咨询人员方可为客户在组建房地产开发企业、申请资质审查、从事房地产开发经营等方面提出可行的意见。

　　(6)其他有关的法规政策。政策咨询人员全面掌握所有的房地产政策法规对其开展业务有着十分重要的作用。

　　(二)密切留意房地产政策的新动向

　　虽然从总体上说，为了保证房地产业的稳定与健康发展，房地产政策要保持一定的连续性，但在各个不同的历史阶段，房地产政策还是会有所变动，新的法规政策会随着形势的变化而陆续出台。作为政策咨询人员，应不断学习和掌握新政策、新法规，并注意处理好有关业务在新旧政策上的衔接问题。

　　(三)善于灵活运用房地产法规政策

　　法规政策具有法令性的特点，在从事房地产投资、经营、开发或交易活动的过程中，任何单位和个人都不得违背相应的法规政策的有关规定。但与此同时，一些法规政策也会留给执行者一定的自由裁量的余地以使其更好地处理具体的事项。因此，房地产政策咨询人员在为客户提供解决实际问题的办法和对策时，应善于把握政策法规的恰当幅度，用足用活政策。而要达到这一目的，咨询人员除了要准确、深刻地领会文件的精神和内容外，在处理问题时还必须深入实际，尊重客观事实，认真探求解决问题的方法。更为重要的是，咨询人员应注意跟进客户采纳咨询意见后的实施成效，检验解答问题的准确性，以积累经验教训，不断提高自身灵活运用房地产法规政策的能力。

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