不动产权益

　　不动产权益由于对不动产的所有和使用关系而带来的权利。

　　不动产权益是不动产的核心所在，是房地产法律中必须明确设置或规定的一项根本性内容。在西方国家，土地大多归私人所有，社会经济生活中存在非常繁杂的不动产关系，因而西方法律对不动产权益的规定比较系统和细致。

　　不动产有三大物质载体，即土地、建筑物、土地及建筑物上的附着物。不动产的权益即表现为对这三种不动产物质载体的权利。不动产产权还表现为一种立体多面形态，它由三个层面构成，即：地面部分，包括地皮、建筑物及其附着物；地面上空部分，指从地面延伸到一定高度的空间；地表以下部分，如果没有具体限定，所有者对从其土地的地面边界直至地球中心点的锥体空间都拥有权益。不动产权益也表现为对这三个层面的权利。

　　不动产权益一般包括所有权、用益权等核心内容，但各国因国情不同及法律体系不同而有各自不同的设置，如英、美等国的不动产权益包括所有权、占有权、控制权、使用权、处置权等，而法国的不动产权益则包括所有权、用益权、使用权、居住权、地役权、质权、优先权、抵押权等。

　　不动产权益通常还可依其权益的享有程度和性质，区分为不同的类别。例如，在美国的法律制度下，不动产权益分为：

　　(1)完全保有的不动产。指所有者在法律允许的范围内，对该类不动产拥有充分行使的权利。包括绝对继承的不动产、相对继承的不动产、无抵债负担的不动产、生命期内的不动产等。

　　(2)非继承性的不动产。这是由于租赁契约而产生的权益，指承租人依据租约而对不动产拥有占有和使用权。但这种权益严格受到租约的制约，而且不存在永久性期限，出租人保留不动产的全部所有权，因而是非继承性的。包括年份租赁的不动产、短期租赁的不动产、意愿性租赁的不动产、默许性租赁的不动产等。

　　(3)非占有性权益。通常包括地役权、不动产收益、特许和抵押权益等。