酒店平均房价

　　酒店平均房价是酒店客房总收入与酒店出租客房数的比值。平均房价是饭店经营活动分析中仅次于客房出租率的第二个重要指标。

　　它的计算公式是：平均房价=(客房总收入/出租客房数)*100%

　　平均房价的高低直接影响饭店的经济收益。影响平均房价变动的主要因素是出租房价、客房出租率和销售客房类型结构。饭店的出租房价与门市价有较大的差别。由于优惠、折扣、免费住宿等，会使实际出租房价低于门市价，有时会低得多。只有在经营旺季执行旺季价时，才接近甚至高于门市价。

　　平均房价与客房出租率密切相关。一般来说，要提高客房出租率，会使平均房价降低；反之，要保持较高的平均房价，会使客房出租率下降。所以，处理好客房出租率和平均房价的关系，既可以得到合理的平均房价，又能保持较高的客房出租率，使客房的收益最大，这是饭店经营管理的艺术。片面追求某一方面，都得不到利益最大化。

　　销售客房类型结构的变化也是影响实际平均房价的一个重要因素。目前大多数饭店都确定四至五个等级的房价。房间等级不同，价格也不相同，一般来讲，饭店标准间要占客房数的大部分，其价格基本上趋于平均房价，是饭店前厅部、营销部主要向客人推销的客房。在其他因素不变时，高档客房销售增加，则平均房价就会提高，所以，前台接待员应掌握一定的推销技巧，以成功地推销较高档次客房。

　　“千分之一”法即取饭店总投资的1/1000作为客房的总价格。例如某饭店有1000间客房，总投资18000万人民币，那么1000间客房的总价格应为180000元人民币，每间客房的平均房租则是180元人民币。

　　使用“千分之一”法定价，需要以下三个前提条件：1、客房的年平均出租率要达到70%；2、其它部门(如餐饮、商品部等)能够提供一定的利润；3、饭店的营业毛利率要达到55%。

　　如果上述这些都能做到，在扣除其它费用以后，房租的收入可以使饭店每年还本6%。使用“千分之一”法，饭店管理人员可以迅速作出决策，也可以作为衡量一家饭店收费是否合理的重要参考依据。但是“千分之一”法把房价和过去的建筑费用联系在一起而不考虑当前饭店的各项费用，如上缴税金、获取饭店的合理利润等。因此它的可行信大打折扣，一般饭店基本不采用。

　　目标利润法又称郝伯特公式法。即根据饭店计划的客房出租率，预计的营业费用和需达到的合理的目标利润(即投资收益率)来决定客房的平均价客。

　　与“千分之一“法相比，目标利润法要合理得多，使用这一方法时饭店是以目标投资利润率这个经济指标作为定价的出发点，预测饭店的经营销售量和费用，算出平均房价，是符合客房定价的前提的，能获取最佳的经济效益。

　　它的缺点是：餐饮、商品等部门的经济效益低，平均房价过高，缺乏竟争力。由于目标利润法是从饭店盈利的需要出发的，而没有考虑客人需求这个重要因素。因此目标利润法只能作为制定房价的出发点，而不应是出租客房的真正价格。饭店为了适应不同客人的需求，应该同时考虑饭店的类型、地点、客房设施及服务质量，将客房分成不同的等级和不同的价格。这样才更合量，更完善，也更符合饭店的发展需求。

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