经租房产

　　经租房产是指企业将公有房产和依法代管房产的产权交给旁产经营管理部门负责管理和出租(包括出售)的各种房产。

　　为了加强对经租房产的管理和核算，便于考核分析经租房产的构成和使用情况，必须进行合理的分类，根据《城市房产会计制度》的规定，经租房产根据房屋结构分为4类7等：

　　(一)钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构的房屋。这类房屋一般内部装修良好，设备比较齐全。

　　(二)砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖，水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

　　(三)砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承-重的结构，外墙是清水墙，设有阳苗，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

　　(四)砖木结构一等：材料上等，标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理，内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

　　(五)砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内右专用上下水等设备的普通砖木结构房屋。

　　(六)砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。

　　(七)简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯房，土草房、竹木捆绑房等。

　　有的城市由于房屋数量多，建筑形式种类复杂，习惯于将等级划细，自行在4类7等中划分为若干级。但在编表上报时，应按4类7等汇编以便统一指标口径，在城市之间进行比较。

　　城市房产经营管理单位，应按以上规定等级组织经租房产的核算，反映经租房产的构成和使用情况，以提高经营管理水平。

　　经租房产计价是房地产单位用货币计算其经租的每一栋房产的价渲。通过对经租房产计价和分类汇总工作，综合反映房地产单位经租房产的拥有量和经营规模，是进行经租房产核算的主要条件，也是房租改革和科学管理经租房产的迫切需要。

　　1．经租房产原值。亦称经租房产的原始价值，指房地产单位在建造或购置该项经租房产时所支出的货币总额。如由国家基本建设投资，单位自筹资金、单位联合投资建设成并拨交给房地产单位经营的房屋，应根据“交付使用财产明细表”中所确定的价值(包括建安造价及有关的其它基本建设费用等)计价；经省、市、自治区主管部门批准，用专项资金或预收建房款建造的房屋，按实际支出的全部费用计价等。

　　2．经租房产重置完全价值。指按照当前房屋生产条件和市场情况重新建造所需的全部金额。它是房产经营单位对其经营和管理的各类房屋进行估价的基本原则，包括房屋造价和室外水、电施工等费用。其计算公式如下：重置完全价值=同类房屋的工程平均造价+室外工程费(指建筑物以外，房管部门管修的上下水道，电照、通路、自来水表井和化粪池等)。

　　3．经租房产净值。亦称经租房产折余价值，是经租房产原始价值减去已累计折旧额后的余额，它反映继续使用中的经租房产尚留存在其实物形式上的现有价值。通过分析经租房产净值。可以掌握房产经营单位经租房产的新旧程度，便于有计划地安排经租房产的更新改造。

　　4．房龄估价。根据某类绍租房产的耐用年限，交付使用(建成后交付使用)年份和房龄(已使用年限)进行估价，计算经租房产的现值。其计算公式为：

　　逾龄房屋现值=逾龄房屋的年折旧额×逾龄房屋尚可使用年限+逾龄房屋净残值

　　已入帐的经租房价价值，除发生下列情况，不能任意变动：

　　(1)根据国家规定对经租房产重新估价；

　　(2)由于房屋扩建、改建或大修理发生房屋结构的变化；

　　(3)将成栋的房屋一部分拆除；

　　(4)根据实际价值调整原来的暂估价值；

　　(5)发现原汜经租房产价值有错误。

　　经租房产在经营出租过程中，由于使用和自然力的侵蚀，必然会引起损坏。由于经租房屋各个组成部分的耐磨程度和抗蚀程度不同，使用条件不同，会引起局部的损坏，需要进行维修和定期养护。经租房产的维修是通过对已经损坏的房屋结构、设备和附属设施进行修复、修理和更换，以恢复其性能，延长其使用寿命的一种劳动。

　　(一)经租房产维修的作用

　　做好经租房产维修工作是保证其在耐用年限内发挥正常的使用功能的必要手段，是保持房屋完好的必要措施。

　　经租房产维修的主要作用有：

　　1．保护国家财产和保证承租户的使用安全。

　　2．保持房屋在耐用年限内的功能完好和延长房屋使用寿命。

　　3．减少国家的建设投资，暂时缓解当前住房的紧张。

　　4．维护城市规划和美化市容。

　　(二)经租房产维修工程的分类

　　经租房产的维修按其工程的范围大小，周期长短，费用支出多少可分为以下几类：

　　1．大修工程

　　经租房产的大修工程一般是指拆换主体承重三分之一以上的结构件，更换全部屋面部分墙体和楼板的工程。经租房产的大修工程的修理范围大，修理间隔长，费用支出多，主要适用于严重损坏房或危险房，通过大修工程达到完好房标准。

　　2．中修工程经租房产的中修工程一般是指修理房屋面损坏部位，门窗严重损坏部位，拆换主体承重三分之一以下的结构件等。中修工程较大修工程范围小，间隔时间短，费用支出少，主要适合于部分的严重损坏房和一般损坏房，通过中修工程使房屋达到基本完好房标准。

　　3．小修养护经租房产的小修养护主要是指修理房屋面小范围渗水漏雨，门窗楼板的一般损坏等小修小补和油漆、粉刷等。小修养护的费用支出小，主要适用于完好房和基本完好房。

　　(三)经租房产维修费用的计算：

　　经租房产的维修费用是租金的构成因素之一，为了保证维修费用的来源以及保证维修费用的有计划使用，必须正确计算维修费用。一般经租房产在耐用年限内其大中修次数和费用支出可以预许，因此大中修费用支出可以通过下列公式来计算：

　　某幢经租房屋耐用年限内大中修费用之和=大修次数×每次预计大修费用+中修次数×每次预计中修费用

　　小修养护的费用少，次数多，金额难以确定，—般可以在调查研究的基础上，根据相关资料进行测算。

　　[例]某经租房屋系砖木二等结构，建筑面积为480m2，耐用年限45年，在耐用年限内需大修两次，每次费用预计26000元，中修四次，每次费用预计为5000元，根据测算每建筑平方米每年小修养护费用是0．40元，要求计算出该幢经租房屋平均每年的维修费用。

　　总维修费用=26000×2+5000×4+480×45×0．40=80640(元)

　　每年维修费用=80640÷45=1792(元)

　　(四)经租房产维修管理的要求

　　维修管理是经租房产经营管理的重要内容，为了节约和合理使用维修费用，缩短维修周期，增加租金收入，必须加强维修管理。

　　经租房产的维修管理要求主要有：

　　1．确定维修范围和性质(大中修和小修养护)，加强维修计划的制定。

　　2．确定维修方案，合理组织施工力量，分清维修对象的轻重缓急。

　　3．理顺维修资金的渠道，节约维修费用的支出，缩短维修工期。

　　4．提高维修工程的质量，端正维修服务态度，做好维修后的善后工作。

　　经租房产在使用过程中会发生有形损耗(由于使用和自然力的影响)和有无形损耗(出现了技术上和经济上的更先进的替代物)，以及由于房屋结构、设备老化必须支出较多的修缮费用来维持其正常的使用。经租房产的重置是指对已达到耐用年限而报废的，或者从技术上经济上不宜继续使用的已被淘汰的经租房屋，需用重新购置较为合理的经租房屋，以满足居住者的需要和提高经济效益。

　　(一)经租房产重置方针的选择

　　1．拆除重建。对于年代久远，结构简陋，设备很差或无设备等居住条件极差的经租房产，以及对于已经不堪整修或修缮费用过多的经租房产，可以选择拆除重建的方针，采用拆除重建方针可以不征和少征农田，市政配套费用较低。

　　2．征地新建。为了扩大房源，减少市区人口密度，房产企业在有条件的情况下，可以采用征地新建的方针，采用这种方针可以达到建房快，建房多的效果，但要占用较多的农田。

　　3．旧房改造和挖潜。对于建筑结构和使用功能较好或者建筑结构有挖掘潜力的经租房产，在规划布局允许的条件下，可采用旧房改造或加层的方针，使其延长使用寿命或扩大居住面积。对于建造时间较长，设备简陋的经租房产，或者使用功能不合理但结构尚牢固的经租房屋，可以对可利用部分进行改造。对于一些需要保持房屋原有特色风格，或者需要保持与周围环境相协调的经租房产，可以采用保持原有建筑风格的[日房改造。采用旧房改造的方针具有投资省，施工时间短，不占用或者少占用农田的优点，但是不能减少城市人口的密度。

　　(二)经租房产重置投资的经济效益评估

　　经租房产重置投资的经济效益应考虑以下几个方面：

　　1．投资回收期。经租房产的投资回收期是指收回经租房产的全部投资所需要的时间。投资回收期的计算公式是：

　　如果几项经租房产在耐用年限内收入的租金和支出的费用都相等，那么投资回收期较短的项目为较优项目。

　　2．投资利润率。投资利润率是指经租房产投入经营后，预计每年平均利润增加额与投资总额之间的比例。投资利润率的计算公式是：

　　投资利润率是预测经租房产重置的经营效益的主要指标。如果几项经租房产在其他条件均相仿的情况下，那么投资利润率较高的项目为较优项目。