数量调查法

数量调查法(Quantity Method)

　　数量调查法又称工料估算法(The　quantity　survey　method)，是求取建筑物重新建造成本中最为详尽和精确的一种方法。采用这种方法时，估价人员利用建筑设计图或楼面布置图，详细算出建筑工程项目所消耗的各种材料和人工的数量，再分别乘以材料和人工单价，加上承包商的利润、管理费等，就是建筑物的重新建造成本，如表所示。工料估算法耗时耗资较多，需要委托专家估算，主要用于具有特殊价值或历史价值建筑物的估价。

　　工料估算法要求根据施工图纸等资料详细地算出建筑工程项目的各种人工和材料的用量再分别乘以人工和材料的单价，目前常用的是计算出工程量后再套用现行定额。这种定额中包括了材料费、人工费和施工机械费，最后加总即得建筑总价。

　　有时由于房屋建造年限较长，施工图纸等技术资料丢失或短缺，无法根据图纸决定工程量。这时就耍对房屋进行实地查勘、测绘、收集资料、估算出工程量，再套用现行材料单价和工程现行预算所确定的取费项目和标准，对房产进行估价。具体做法是先确定各分部的工程量：

　　(1)地基基础。基础的类型、尺寸，可以选择有代表性的墙体进行实测，以测定其用料。

　　(2)墙、梁、柱。量测墙体厚度、标高，柱和梁的形状及尺寸等，计算其用料。

　　(3)楼地面。包括楼面、楼面板、楼梯、踢脚板。特别是楼面板所用的材料及其用量。

　　(4)屋盖、屋面。弄清屋盖结构类型及屋面构造、做法及屋面的尺寸。

　　(5)装饰。各项装饰的用料、尺寸、规格等，特别是用量大的内外墙面、楼地面、天花的构造作法。

　　(6)上下水、采暖、电气等系统的材料，规格、型号、数量等。

　　在确定了各分部的工程量之后，参照预算定额决定重置成本。

　　这部分工作可以请建筑概预算人员提供帮助。

　　这种方法是所有成本估算方法中最精确的一种，但它对操作人员在建筑概预算知识方面所要求的程度是大多数房地产估价人员所难以达到的，而且它所需要的大量时间和精力在房地产估价工作中是难以得到保证的。相比之下，其他的成本估价估算方法却可以在较少的时间内，得到在合理误差范围内的估算结果。因此，工料估算法是房地产估价人员用得最少的一种成本估算方法。

• 成本指数法
• 分部分项法
• 单位比较法