房地产总成本

　　房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产商品过程中所投入的总费用，一般包括地价、土地开发费、建筑安装造价、税收、利息和其他分摊费用等，是房地产价格的主要决定因素。

　　利润是房地产开发经营企业的投资利益，利润量的大小，一般取决于总成本和平均利润率这两个因素，即：利润=总成本X社会平均利润率。

　　一般而言，房地产成本主要由土地成本、建筑费用、管理费用、经营利润构成。而前两项即地价和房屋建筑造价所占份额较大。

　　房地产开发项目从有意向开始到竣工投入使用，需要投入大量的资金。在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资与成本费用进行比较准确的估算。根据房地产开发程序中各阶段发生的费用，可汇总得出房地产的总成本。

　　一、土地费用

　　土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。

　　1．土地出让金国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。对土地出让金的估算可通过对上地估价而得。

　　2．城市建设配套费城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施的建设而由受益者分摊的费用。

　　可根据各地的具体规定或标准进行估算。

　　3．拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费包括拆迁补偿费和安置补偿费。可按照不同的补偿和安置形式进行计算。

　　4．购买土地使用权手续费及税金按土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费之和的一定比率计算。

　　二、开发成本

　　1．可行性研究费

　　可行性研究费按项目总投资的1％-3％计算。

　　2．勘察设计费按勘察设计标准计算。

　　3．办理建设工程规划许可证的费用。

　　4.招、投标管理费

　　5．施工执照费

　　6．档案押金(竣工图费)

　　7．人防工程建设费

　　8．新型墙体材料押金

　　其中3-8项费用按有关标准计算。

　　9．工程质量监督费(社会监理)

　　按工程监理收费标准计算。

　　10．建筑安装工程费

　　按单方造价进行匡算。

　　11．小区基础设施费

　　12．小区公建费

　　13．电话初装费

　　14．自来水、煤气、污废水排放增容费

　　15．供电贴费

　　其中11-15项费用按有关标准计算。

　　三、开发费用

　　1．开发商筹建管理费

　　按土地费用、开发成本之和的3％-4％计算。

　　2．销售费用

　　销售费用包括：

　　(1)广告宣传及市场推广费按销售收入的0．5％计算。

　　(2)销售代理费按销售收入的1．5％-3％计算。

　　(3)销售手续费按销售收入的1％计算。

　　3．财务费用

　　财务费用包括：

　　(1)土地费用利息

　　(2)开发成本利息利息的计算可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计

　　(3)融资费用一般按利息的10％计算。

　　房地产总成本=土地费用+开发成本+开发费用

　　开发项目在各个阶段的费用支出见图。